J-REIT

福岡リート投資法人(8968)の特徴・投資方針・実績を紹介!

福岡を中心としたデベロッパーの福岡地所がメインスポンサーの地域特化型J-REITです。

そんな福岡リート投資法人について紹介します!

J-REITの仕組み、メリット・デメリット、種類を解説!J-REITの仕組み、現物不動産投資と比較したメリット・デメリット、不動産の用途、J-REITの種類について紹介しています。...

スポンサー・資産運用会社・格付

スポンサー福岡地所
九州電力
福岡銀行
西日本シティ銀行
西日本鉄道
西部ガス
九電工
九州旅客鉄道
日本政策投資銀行
資産運用会社福岡リアルティ
格付AA- / 安定的(JCR)
A+ / 安定的(R&I)
資産運用会社の株主出資比率
福岡地所55%
九州電力10%
福岡銀行5%
西日本シティ銀行5%
西日本鉄道5%
西部ガスホールディングス5%
九電工5%
九州旅客鉄道5%
日本政策投資銀行5%

福岡リート投資法人の特徴

福岡リート投資法人は、福岡地所がメインスポンサーの総合型J-REIT。

日本初の地域特化型J-REITで、九州全体と沖縄県、山口県を投資対象エリアとしています。

スポンサーは福岡を拠点とするデベロッパーの福岡地所を始め、九州電力(9508)、福岡銀行など、九州を代表する企業が名を連ねていて、まさに「the 九州」といったJ-REITです。

福岡地所がパイプラインサポート会社として物件情報の提供を、子会社のエフ・ジェイエンターテインメントワークスと共にプロパティマネジメント業務を担っています。

セイムボート出資として、福岡地所が投資口の9.18%を保有しています。

投資方針(ポートフォリオ構築方針)

用途

用途割合
商業施設40~70%
オフィス20~50%
その他0~30%

商業施設に40~70%、オフィスに20~50%、ホテル、住居、物流施設、公共施設などのその他に0~30%の割合で投資する方針です。

2021年2月28日時点のポートフォリオは、商業施設が58.0%、オフィスが27.7%、その他が14.3%となっています。

総合型・複合型J-REIT。各投資法人の考え方で分散投資がされている! 総合型・複合型J-REITの紹介です。 1つの銘柄に投資するだけで、用途を分散した投資ができることになります。 どの用途に...

投資エリア

投資エリア割合
福岡都市圏60~90%
その他九州地域10~30%
その他0~10%

九州全体と沖縄県、山口県を「福岡・九州地域」として投資エリアを設定していますが、その中でも福岡都市圏(福岡市に10%以上の人口が通勤通学している市町村)に60~90%の割合で投資する方針です。

また、その他九州地域として福岡都市圏を除く福岡・九州地域に10~30%、福岡・九州地域以外のその他に0~10%の割合で投資する方針です。

2021年2月28日時点のポートフォリオは、福岡都市圏が76.6%、その他九州地域が23.4%となっています。

資産規模・1口当たりNAV推移

上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。

ゆっくりではありますが、着実に資産規模を拡大してきています。

福岡リート投資法人(8968)資産規模、1株当たりNAV推移

「1口当たりNAV」とは

NAVはNet Asset Valueの略で、含み損益を反映させた時価の純資産のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりNAVです。
また、投資口価格を1口当たりNAVで割ったものをNAV倍率と言い、株式のPBRに相当します。

直近10期(5年)の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。

決算期資産規模(億円)1口当たりNAV(円)増減率
‘16.81,797152,2592.5%
‘17.21,730150,328-1.3%
‘17.81,780152,6391.5%
‘18.21,780156,2042.3%
‘18.81,931161,3153.3%
‘19.21,959164,2501.8%
‘19.81,959167,1181.7%
‘20.21,959170,6802.1%
‘20.82,019171,5920.5%
‘21.22,019171,9430.2%

今後の外部成長戦略は、オフィスビル、物流施設等を中心に厳選投資して、資産規模2,500億円を目指すとしています。

1口当たり分配金・1口当たりFFO推移

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。

福岡リート投資法人(8968)資産規模、1株当たり配当金、1株当たりFFO推移

「1口当たりFFO」とは

FFOはFunds From Operationの略で、当期純利益から不動産売却損益を差し引き、減価償却費を足したもので、賃貸収入からどれだけのキャッシュが得られたかを表す指標のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりFFOです。
また、投資口価格を1口当たりFFOで割ったものをFFO倍率と言い、株式のPERに相当します。

直近10期(5年)の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。

決算期1口当たり分配金(円)増減率1口当たりFFO(円)増減率
‘16.83,479-2.7%
‘17.23,398-2.3%
‘17.83,4220.7%
‘18.23,5122.6%5,520
‘18.83,5932.3%5,6061.6%
‘19.23,6872.6%5,7252.1%
‘19.83,6930.2%5,7670.7%
‘20.23,642-1.4%5,728-0.7%
‘20.83,250-10.8%5,368-6.3%
‘21.23,3613.4%5,4010.6%
‘21.8(予)3,500
‘22.2(予)3,500

公募増資(PO)・第三者割当増資履歴

利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。

上場からの公募増資、第三者割当増資の履歴は下記のとおりです。

福岡リート投資法人(8968)公募増資、第三者割当増資履歴

直近の2018年8月期には77億円を調達して、借入金とあわせて142億円で2物件を取得しています。

沿革

2004年7月福岡リート投資法人設立
2005年6月東京証券取引所・福岡証券取引所に上場
2021年3月ロイヤルホールディングスがスポンサーから離脱

福岡リート投資法人のまとめ

  • 福岡市に本社を置くデベロッパーの福岡地所がメインスポンサーの総合型J-REIT。
  • 福岡地所の強みが活かせる福岡・九州地域へ投資する地域特化型J-REIT。
  • 資産規模は大きくないが、地域特化型の強みを活かして着実に成長している。
J-REITのスポンサー一覧。スポンサーの力で運命が変わる!J-REITの資産運用会社の株主がスポンサー。スポンサーの物件調達力や信用力によって成長していけるかどうかに関わります。一覧にまとめてみましたので、銘柄選びの参考にしてください。...
Jointoα(ジョイントアルファ) CRE Funding

COMMENT

メールアドレスが公開されることはありません。

CAPTCHA


日本語が含まれない投稿は無視されますのでご注意ください。(スパム対策)

このサイトはスパムを低減するために Akismet を使っています。コメントデータの処理方法の詳細はこちらをご覧ください