J-REIT

投資法人みらい(3476)の特徴・投資方針・実績を紹介!

総合商社の三井物産(8031)とアセットマネジメント会社のイデラ キャピタルマネジメントがスポンサーの総合型J-REITです。

そんな投資法人みらいについて紹介します!

J-REITの仕組み、メリット・デメリット、種類を解説!J-REITの仕組み、現物不動産投資と比較したメリット・デメリット、不動産の用途、J-REITの種類について紹介しています。...

スポンサー・資産運用会社・格付

スポンサー三井物産
イデラ キャピタルマネジメント
資産運用会社三井物産・イデラパートナーズ
格付A+ / 安定的(JCR)
A / 安定的(R&I)
資産運用会社の株主出資比率
三井物産アセットマネジメント・ホールディングス50%
イデラ キャピタルマネジメント50%

投資法人みらいの特徴

投資法人みらいは、三井物産と中国企業傘下のイデラ キャピタルマネジメントがスポンサーの総合型J-REIT。

オフィスや住宅など伝統的な用途に加えて、ヘルスケア施設、病院、教育施設、インダストリアル不動産、インフラ施設、観光施設、森林といった様々な用途を投資対象としています。

ただ、実際に投資しているのは教育施設、インダストリアル不動産だけで、ヘルスケア施設、病院、インフラ施設、観光施設、森林については、まだ検討中のようです。

また、イデラ キャピタルマネジメントの親会社である中国の復星集団(フォースン・グループ)が係わった物件もポートフォリオに組み入れられています。

セイムボート出資として、三井物産アセットマネジメント・ホールディングスとイデラ キャピタルマネジメントが投資口の1.2%をそれぞれ保有しています。

投資方針(ポートフォリオ構築方針)

用途

用途割合
コアアセット80%以上
グロースアセット20%以下

オフィス、商業施設、ホテル、居住施設、物流施設を「コアアセット」として80%以上の割合で投資する方針です。

「グロースアセット」として、アップサイドの追求による収益性の増加を目指す「コアプラスアセット」、ヘルスケア施設、病院、教育施設、インダストリアル不動産、インフラ施設、観光施設、森林の「ニュータイプアセット」にも20%以下の割合で投資する方針です。

2021年6月15日時点のポートフォリオは、オフィスが54.5%、商業施設が19.1%、ホテルが17.2%、その他が9.2%となっています。

総合型・複合型J-REIT。各投資法人の考え方で分散投資がされている! 総合型・複合型J-REITの紹介です。 1つの銘柄に投資するだけで、用途を分散した投資ができることになります。 どの用途に...

投資エリア

投資エリア割合
三大都市圏70%以上

東京圏(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)、大阪圏(大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、和歌山県、滋賀県)、名古屋圏(愛知県、三重県、岐阜県)の三大都市圏に70%以上の割合で投資する方針です。

2021年6月15日時点のポートフォリオは、東京圏が60.7%、大阪圏が16.9%、名古屋圏が8.9%、その他が13.5%となっています。

資産規模・1口当たりNAV推移

上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。

投資法人みらい(3476)資産規模、1株当たりNAV推移

「1口当たりNAV」とは

NAVはNet Asset Valueの略で、含み損益を反映させた時価の純資産のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりNAVです。
また、投資口価格を1口当たりNAVで割ったものをNAV倍率と言い、株式のPBRに相当します。

上場からの資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。

決算期資産規模(億円)1口当たりNAV(円)増減率
‘17.41,00745,640
‘17.101,16246,3601.6%
‘18.41,09646,010-0.8%
‘18.101,23947,0002.2%
‘19.41,45047,9202.0%
‘19.101,43149,1902.7%
‘20.41,53449,4900.6%
‘20.101,51249,400-0.2%
‘21.41,53950,0151.2%

2020年末までに資産規模2,000億円以上を目指していましたが、新型コロナウイルスの影響で中断。

2021年中旬までに保有物件のコンバージョンやリノベーション、入替を含めたポートフォリオの再構築に注力するとしています。

1口当たり分配金・1口当たりFFO推移

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。

コロナの影響により、分配金もFFOも右肩下がりになっています。

投資法人みらい(3476)資産規模、1株当たり配当金、1株当たりFFO推移

「1口当たりFFO」とは

FFOはFunds From Operationの略で、当期純利益から不動産売却損益を差し引き、減価償却費を足したもので、賃貸収入からどれだけのキャッシュが得られたかを表す指標のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりFFOです。
また、投資口価格を1口当たりFFOで割ったものをFFO倍率と言い、株式のPERに相当します。

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。

決算期1口当たり分配金(円)増減率1口当たりFFO(円)増減率
‘17.48151,132
‘17.101,29458.7%1,60241.5%
‘18.41,45212.2%1,6885.4%
‘18.101,417-2.4%1,7513.7%
‘19.41,4361.4%1,7862.0%
‘19.101,5638.8%1,689-5.4%
‘20.41,561-0.1%1,627-3.7%
‘20.101,429-8.5%1,506-7.4%
‘21.41,247-12.7%1,408-6.5%
‘21.10(予)1,260
‘22.4(予)1,260

公募増資(PO)・第三者割当増資履歴

利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。

上場からの公募増資、第三者割当増資の履歴は下記のとおりです。

投資法人みらい(3476)公募増資、第三者割当増資履歴

2020年4月期には42億円を調達して、96億円で3物件を取得しています。

沿革

2015年12月イデラリート投資法人設立
2016年9月投資法人みらいへ商号変更
2016年12月東京証券取引所に上場
2019年7月さくら総合リート投資法人と合併に関する基本合意書締結
2019年8月さくら総合リート投資法人と合併契約締結
2019年11月条件未成就のため、さくら総合リート投資法人との合併契約終了

2019年7月、スターアジア不動産投資法人(3486)から合併提案を受けていたさくら総合リート投資法人のホワイトナイトとして、さくら総合リート投資法人と合併に関する基本合意書を締結し、翌8月には合併契約を締結しました。

しかし、8月30日のさくら総合リート投資法人の投資主総会でスターアジア不動産投資法人との合併提案が議決。

さらに、投資法人みらいとの合併議案は定数不足のため上程すらされず、合併の前提条件であるさくら総合リート投資法人の投資主総会の承認を得ることができなかったため、11月1日をもって合併契約は終了となりました。

ホワイトナイトとして名乗り出たにもかかわらず、スターアジアとの勝負に負けたという結果です。

投資主優待制度

4月末、10月末時点の投資主名簿に記載された投資主を対象に、対象ホテルに特別料金で宿泊可能です。

詳細は下記の投資法人みらいHPをご覧ください。

投資主優待制度|投資法人みらいHP

投資法人みらいのまとめ

J-REITのスポンサー一覧。スポンサーの力で運命が変わる!J-REITの資産運用会社の株主がスポンサー。スポンサーの物件調達力や信用力によって成長していけるかどうかに関わります。一覧にまとめてみましたので、銘柄選びの参考にしてください。...
Jointoα(ジョイントアルファ) CRE Funding

COMMENT

メールアドレスが公開されることはありません。

CAPTCHA


日本語が含まれない投稿は無視されますのでご注意ください。(スパム対策)

このサイトはスパムを低減するために Akismet を使っています。コメントデータの処理方法の詳細はこちらをご覧ください