J-REIT

インヴィンシブル投資法人(8963)

スポンサー・資産運用会社

スポンサーFortress Investment Group LLC
ソフトバンクグループ
資産運用会社コンソナント・インベストメント・マネジメント
格付A+ / 安定的(JCR)
資産運用会社の株主出資比率
Fortress CIM Holdings L.P.80%
ソフトバンクグループ20%

インヴィンシブル投資法人の特徴

インヴィンシブル投資法人の特徴は、ガバナンスの危うさです。

2020年5月11日、主要テナントのマイステイズ・ホテル・マネジメント(MHM)グループを救うべく、①固定賃料の減免と変動賃料の計算方法変更、②MHMグループが負担している物件管理費を当投資法人の負担に変更、③MHMグループに支払う管理業務受託手数料の増額すると決定しました。

主要テナントとの定期建物賃貸借兼管理業務委託契約変更覚書締結に関するお知らせ|インヴィンシブル投資法人HP

MHMグループは、スポンサーのフォートレスの関係法人が運用するファンドが株主となっています。

一般事業会社なら大いに有りだと思うのですが、J-REITは不動産投資のための箱なので、その資金でグループ会社を救済するというのは問題だと思います。

これによって大幅な減益となり、分配金は約98%の減額となっています。

2020 年6月期(第 34 期)の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ|インヴィンシブル投資法人HP

投資方針

用途

用途割合
ホテル
住宅
50%以上
その他50%未満

投資エリア

投資エリア割合
首都圏
地方主要都市部
85%以上
海外15%未満

資産規模・1口当たりNAV推移

インヴィンシブル投資法人(8963)資産規模、1株当たりNAV推移
2020年6月期
資産規模5,116億円
1口当たりNAV49,444円

資産規模・1口当たり分配金・1口当たりFFO推移

インヴィンシブル投資法人(8963)資産規模、1株当たり配当金、1株当たりFFO推移
2020年6月期
1口当たり分配金69円
1口当たりFFO390円

営業赤字となった2011年12月期の1口当たりFFOは、-445円となっています。

公募増資(PO)履歴

インヴィンシブル投資法人(8963)公募増資履歴

沿革

2002年1月東京グロースリート投資法人設立
2004年5月大阪証券取引所に上場
2006年8月東京証券取引所に上場
2007年4月スポンサーのパレックスがアパマンショップホールディングスの完全子会社に
2007年10月大阪証券取引所上場廃止
2010年2月エルシーピー投資法人を吸収合併
東京グロースリート投資法人からインヴィンシブル投資法人に商号変更
2010年9月継続企業の前提に関する事項の注記の記載
2011年7月スポンサーがフォートレス・インベストメント・グループ(Fortress Investment Group LLC)に変更
2011年8月継続企業の前提に関する注記の記載解消

上場時は、パレックス(旧 東京リート)というアセットマネジメント会社がスポンサーの住宅主体型J-REITでした。

2007年4月にはアパマンショップホールディングス(現 APAMAN、8889)がパレックスを完全子会社化して実質的なスポンサーとなっています。

エルシーピー投資法人(8980)との合併

一方、エルシーピー投資法人は、米国のThe LCP Groupとゼクス(8913)、日神不動産(現 日神グループホールディングス、8881)、矢作建設工業(1870)などの企業群がスポンサーの総合型J-REITでした。

両投資法人ともに、リーマンショックの影響でファイナンスコストの増加やリファイナンスに対する懸念などの財務上の問題を抱えており、それに対応すべく合併することになります。

2010年2月に、これら2つの投資法人が合併してインヴィンシブル投資法人となり、住居をコアアセットとする総合型J-REITとなりました。

資産運用会社は、エルシーピー投資法人のエルシーピー・リート・アドバイザーズがコンソナント・インベストメント・マネジメントとなって継続して担当しています。

その後、東京グロースリート投資法人時代の資産運用会社だったグロースリート・アドバイザーズは解散しています。

スポンサーがフォートレス・インベストメント・グループに

2011年7月、破綻の危機にあったインヴィンシブル投資法人のスポンサーがアメリカの投資運用会社、フォートレス・インベストメント・グループ(Fortress Investment Group LLC)になりました。

これをきっかけに大規模な増資やリファイナンスを行い、破綻の危機を脱して、フォートレスに救われる形です。

2014年6月には運用ガイドラインを変更して、従来の住宅主体から住宅とホテルをコアアセットとしました。

その後はホテルを中心に一気に資産規模を拡大してきました。

2017年12月にフォートレスはソフトバンクグループに買収されて、傘下に収まっています。

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