J-REIT

ホテル特化型・主体型J-REIT比較。他のJ-REITとはちょっと違う!

宿泊施設を主な投資対象としたJ-REITについて、賃料形態の違いなどに注目して比較してみました!

ホテル特化型・主体型のJ-REIT一覧

ホテル特化型・主体型J-REITの一覧と、2020年5月12日終値の分配利回りは下記のとおりです。

  • インヴィンシブル投資法人(8963):0.25%
  • ジャパン・ホテル・リート投資法人(8985):未定
  • 星野リゾート・リート投資法人(3287):6.56%
  • いちごホテルリート投資法人(3463):4.79%
  • 大江戸温泉リート投資法人(3472):6.28%
  • 森トラスト・ホテルリート投資法人(3478):未定

新型コロナウイルスの影響で、分配予想が未定の銘柄もあります。

業績予想を下方修正した銘柄もあり、他の銘柄でも少なからず影響があると思うので、利回りどおりの分配金が貰えるのか不透明な状況です。

ホテルJ-REITの賃料形態

J-REIT全般では一定の金額が家賃収入となる「固定賃料」が一般的です。

それに加えて、一部ではテナントの売上に応じて賃料が増減する「変動賃料」を導入している物件もあります。

さらに、ホテルJ-REITの一部では「運営委託」といった賃料形態も採用されています。

固定賃料

テナントの売上にかかわらず、一定の賃料が収入となります。

例えば、毎月100の固定賃料で契約締結している場合、テナントの売上が300であっても100、500であっても100、100であっても100の賃料が収入となります。

変動賃料

一定ではなく、テナントの売上によって賃料の金額が増減する形態です。

変動賃料の計算方法は、それぞれのテナントとの間で契約によって決まります。

例えば、基準の売上を300、その時の賃料を100とする。

売上が300を超える場合は、超えた金額の10%を100に上乗せ。

売上が300を下回る場合は、下回った金額の10%を100から減額、といった感じです。

売上が増えれば固定賃料よりも多くの収入が期待できますが、逆に売上が減ると固定賃料よりも収入が少なくなってしまうこともあります。

テナントの売上がどれだけ減ったとしても、変動賃料の下限は0なので、マイナスになることはありません。

運営委託

報酬を支払ってホテルの運営を外部に委託し、その運営によって生じた損益を収入として受け取る形態です。

「損益」というところがポイントで、ホテルの運営が赤字になれば収入はマイナスとなってお金が出ていくことになります。

運営委託方式の説明について、導入しているジャパン・ホテル・リート投資法人のプレスリリースから抜粋です。

運営委託方式は、ホテルの運営による収益が、すべて本投資法人の不動産運用収入に反映されるため、ホテル収益の上昇局面においては、その収益向上の成果を直接かつ即座に、本投資法人に取り込むことが可能となります。

一方、ホテル収益の下降局面においては、その収益が大幅に減少する可能性があり、「運営委託による不動産運用収入」がマイナスになるリスクもあります。そのため本投資法人の最終損益にも重要な影響を及ぼす可能性があります。

例えば、売上が300で経費が180の場合、損益は120となります。

ところが、新型コロナウイルスによる外出自粛などの影響で売上が70%減少して90の場合、経費の180を差し引くと損益は-90になります。

2020年3月25日のプレスリリースでは、「前年同月比70%弱減少する可能性がある」とのことなので、赤字になる可能性も大いにあります。

運営委託は、もはや不動産賃貸ではなくホテル運営です。

他のJ-REITと比べて収入がマイナスとなる可能性があるので、リスクが高くなります。

ホテルJ-REITの賃料形態割合

ホテルJ-REIT6銘柄の賃料形態をグラフ化してみました。

直近の決算期における収入額の割合です。

ホテルJ-REIT賃料形態割合

運営委託を導入しているのは、インヴィンシブル投資法人とジャパン・ホテル・リート投資法人の2銘柄です。

この2銘柄は他の銘柄に比べると、リスクが高くなります。

ホテルの運営需要協によって大きく上振れるかもあるかもしれませんし、大きく下振れるかもしれません。

また、森トラスト・ホテルリート投資法人も変動賃料の割合が40%を超えていて、収益の振れ幅が大きくなります。

逆に、大江戸温泉リート投資法人は変動賃料割合7%と低く、テナントの売上にほとんど左右されない安定した賃料形態です。

ホテルJ-REITへ投資する際は、賃料形態にも注目して投資したいですね。

ホテルJ-REITの資産規模一覧

ホテルJ-REIT資産規模

J-REITでは資産規模が重要だと考えています。

インヴィンシブル投資法人とジャパン・ホテル・リート投資法人の2銘柄は資産規模が大きく、J-REIT全体でも上位に入ります。

いちごホテルリート投資法人と大江戸温泉リート投資法人は1,000億円未満で、規模が小さすぎるかなと思います。

ホテルJ-REITの物件数一覧

ホテルJ-REIT物件数

J-REITでは、物件数も重要なポイントです。

もし火災などが起きた時、物件数が少ないと1つの物件がポートフォリオに占める割合が大きくなってしまい、ダメージが大きくなってしまいます。

森トラスト・ホテルリート投資法人は、5つの物件しか保有していません。

1つの物件が稼働できなくなった場合、物件数だけでみると20%減となります。

それに対して、インヴィンシブル投資法人の1つの物件が稼働できなくなった場合、物件数は0.07%の減で済みます。

投資主優待

ホテルJ-REITの中には株主優待のように、投資主優待を実施している銘柄もあります。

優待制度があるのはインヴィンシブル投資法人、ジャパン・ホテル・リート投資法人、いちごホテルリート投資法人、大江戸温泉リート投資法人の4銘柄です。

残念ながら、星野リゾート・リート投資法人、森トラスト・ホテルリート投資法人では優待制度はありません。

インヴィンシブル投資法人

12月31日に10口以上保有で、対象ホテルに優待価格で宿泊可能です。

投資主優待制度|インヴィンシブル投資法人

ジャパン・ホテル・リート投資法人

6月30日に10口以上保有で、対象ホテルで使える10%割引の宿泊優待券と10%割引のレストラン優待券をそれぞれ5枚貰えます。

投資主優待制度|ジャパン・ホテル・リート投資法人

いちごホテルリート投資法人

1月31日、7月31日に1口以上保有で、Jリーグの試合チケットが貰える抽選に応募できます。

いちご(2337)、いちごオフィスリート投資法人(8975)、いちごグリーンインフラ投資法人(9282)と合同の株主・投資主優待です。

いちごJリーグ株主・投資主優待

大江戸温泉リート投資法人

5月31日、11月30日に5口以上保有で対象施設の宿泊に使える利用券1,000円分を1枚、10口以上保有で2枚貰えます。

投資主優待制度|大江戸温泉リート投資法人

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