福岡を中心としたデベロッパーの福岡地所がメインスポンサーの地域特化型J-REITです。
そんな福岡リート投資法人について紹介します！
Contents
スポンサー・資産運用会社・格付
| スポンサー | 福岡地所 九州電力 福岡銀行 西日本シティ銀行 西日本鉄道 西部ガス 九電工 九州旅客鉄道 日本政策投資銀行 |
| 資産運用会社 | 福岡リアルティ |
| 格付 | AA- / 安定的（JCR） A+ / 安定的（R&I） |
| 資産運用会社の株主 | 出資比率 |
|---|---|
| 福岡地所 | 55％ |
| 九州電力 | 10％ |
| 福岡銀行 | 5％ |
| 西日本シティ銀行 | 5％ |
| 西日本鉄道 | 5％ |
| 西部ガスホールディングス | 5％ |
| 九電工 | 5％ |
| 九州旅客鉄道 | 5％ |
| 日本政策投資銀行 | 5％ |
福岡リート投資法人の特徴
福岡リート投資法人は、福岡地所がメインスポンサーの総合型J-REIT。
日本初の地域特化型J-REITで、九州全体と沖縄県、山口県を投資対象エリアとしています。
スポンサーは福岡を拠点とするデベロッパーの福岡地所を始め、九州電力（9508）、福岡銀行など、九州を代表する企業が名を連ねていて、まさに「the 九州」といったJ-REITです。
福岡地所がパイプラインサポート会社として物件情報の提供を、子会社のエフ・ジェイエンターテインメントワークスと共にプロパティマネジメント業務を担っています。
セイムボート出資として、福岡地所が投資口の9.18％を保有しています。
投資方針（ポートフォリオ構築方針）
用途
| 用途 | 割合 |
|---|---|
| 商業施設 | 40～70％ |
| オフィス | 20～50％ |
| その他 | 0～30％ |
商業施設に40～70％、オフィスに20～50％、ホテル、住居、物流施設、公共施設などのその他に0～30％の割合で投資する方針です。
2021年2月28日時点のポートフォリオは、商業施設が58.0％、オフィスが27.7％、その他が14.3％となっています。
投資エリア
| 投資エリア | 割合 |
|---|---|
| 福岡都市圏 | 60～90％ |
| その他九州地域 | 10～30％ |
| その他 | 0～10％ |
九州全体と沖縄県、山口県を「福岡・九州地域」として投資エリアを設定していますが、その中でも福岡都市圏（福岡市に10％以上の人口が通勤通学している市町村）に60～90％の割合で投資する方針です。
また、その他九州地域として福岡都市圏を除く福岡・九州地域に10～30％、福岡・九州地域以外のその他に0～10％の割合で投資する方針です。
2021年2月28日時点のポートフォリオは、福岡都市圏が76.6％、その他九州地域が23.4％となっています。
資産規模・1口当たりNAV推移
上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。
ゆっくりではありますが、着実に資産規模を拡大してきています。
直近10期（5年）の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。
| 決算期 | 資産規模（億円） | 1口当たりNAV（円） | 増減率 |
|---|---|---|---|
| ‘17.2 | 1,730 | 150,328 | -1.3% |
| ‘17.8 | 1,780 | 152,639 | 1.5% |
| ‘18.2 | 1,780 | 156,204 | 2.3% |
| ‘18.8 | 1,931 | 161,315 | 3.3% |
| ‘19.2 | 1,959 | 164,250 | 1.8% |
| ‘19.8 | 1,959 | 167,118 | 1.7% |
| ‘20.2 | 1,959 | 170,680 | 2.1% |
| ‘20.8 | 2,019 | 171,592 | 0.5% |
| ‘21.2 | 2,019 | 171,943 | 0.2% |
| ‘21.8 | 2,020 | 175,502 | 2.1% |
今後の外部成長戦略は、オフィスビル、物流施設等を中心に厳選投資して、資産規模2,500億円を目指すとしています。
1口当たり分配金・1口当たりFFO推移
上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。
直近10期（5年）の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。
| 決算期 | 1口当たり分配金（円） | 増減率 | 1口当たりFFO（円） | 増減率 |
|---|---|---|---|---|
| ‘17.2 | 3,398 | -2.3% | – | |
| ‘17.8 | 3,422 | 0.7% | – | |
| ‘18.2 | 3,512 | 2.6% | 5,520 | |
| ‘18.8 | 3,593 | 2.3% | 5,606 | 1.6% |
| ‘19.2 | 3,687 | 2.6% | 5,725 | 2.1% |
| ‘19.8 | 3,693 | 0.2% | 5,767 | 0.7% |
| ‘20.2 | 3,642 | -1.4% | 5,728 | -0.7% |
| ‘20.8 | 3,250 | -10.8% | 5,368 | -6.3% |
| ‘21.2 | 3,361 | 3.4% | 5,401 | 0.6% |
| ‘21.8 | 3,539 | 5.3% | 5,358 | -0.8% |
| ‘22.2（予） | 3,500 | – | ||
| ‘21.8（予） | 3,500 | – |
公募増資（PO）・第三者割当増資履歴
利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。
上場からの公募増資、第三者割当増資の履歴は下記のとおりです。
直近の2018年8月期には77億円を調達して、借入金とあわせて142億円で2物件を取得しています。
沿革
| 2004年7月 | 福岡リート投資法人設立 |
| 2005年6月 | 東京証券取引所・福岡証券取引所に上場 |
| 2021年3月 | ロイヤルホールディングスがスポンサーから離脱 |
福岡リート投資法人のまとめ
- 福岡市に本社を置くデベロッパーの福岡地所がメインスポンサーの総合型J-REIT。
- 福岡地所の強みが活かせる福岡・九州地域へ投資する地域特化型J-REIT。
- 資産規模は大きくないが、地域特化型の強みを活かして着実に成長している。
