J-REIT

アクティビア・プロパティーズ投資法人(3279)の特徴・投資方針・実績を紹介!

国内4位の総合不動産会社、東急不動産がスポンサーの総合型J-REITです。

僕が保有している銘柄の一つでもあります。

そんなアクティビア・プロパティーズ投資法人について紹介します!

J-REITの仕組み、メリット・デメリット、種類を解説!J-REITの仕組み、現物不動産投資と比較したメリット・デメリット、不動産の用途、J-REITの種類について紹介しています。...

スポンサー・資産運用会社・格付

スポンサー東急不動産
資産運用会社東急不動産リート・マネジメント
格付AA / 安定的(JCR)
資産運用会社の株主出資比率
東急不動産100%

アクティビア・プロパティーズ投資法人の特徴

三井、三菱、住友に次ぐ大手不動産会社、東急不動産がスポンサー。

都市型商業施設と東京オフィスへの重点投資を掲げる総合型J-REITで、ホテルにも投資しています。

ホテルオペレーターは、東急プラザ赤坂の「赤坂エクセルホテル(487室)」とA-FLAG札幌の「東急札幌東急REIホテル(575室)」は東急(9005)子会社の東急ホテルズが、神戸旧居留地25番館の「オリエンタルホテル(116室)」は株式会社Plan・Do・Seeが担っています。

立地を重視した投資方針で、ポートフォリオの多くを駅徒歩5分以内の物件が占めている点が特徴です。

資産規模の拡大には拘らない方針で、資産入替を基本方針とした「物件循環型モデル」「広域渋谷圏」及び「品川・五反田エリア」のオフィスを軸に厳選投資するとしています。

スポンサーの東急不動産による売却物件情報提供、ウェアハウジング機能の提供、プロパティマネジメント業務の提供などだけでなく、親会社の東急不動産ホールディングス(3289)がグループ全体でサポートしています。

不動産売買仲介を主力とする東急リバブル、ビル管理を行う東急コミュニティーも売却物件情報提供を行います。

また、東急ハンズ、フィットネスクラブを経営する東急スポーツオアシス、不動産の賃貸管理や滞在型ホテルの経営を行う東急リゾーツ&ステイは、出店している物件の売却予定情報の提供、当投資法人が保有する物件へのテナント出店の検討を行います。

プロパティマネジメント業務については、東急不動産に加えて、商業施設では東急不動産SCマネジメントが、オフィスビルでは東急コミュニティーが業務を担っています。

そしてセイムボート性を高めるため、東急不動産が投資口の10.5%を保有しています。

投資方針(ポートフォリオ構築方針)

用途

区分割合
都市型商業施設(ホテル含む)
東京オフィス
70%以上
アクティビア・アカウント30%以下

ターミナル駅に隣接または繁華性が高いエリアに所在し、かつ高い視認性を有する「都市型商業施設」、東京23区に立地する「東京オフィス」へ70%以上の割合で投資する方針です。

都市型商業施設にはホテルも含みます。

都市型商業施設、東京オフィスに該当しない商業施設、オフィスについても「アクティビア・アカウント」として、個別物件の特性及び競争力等を見極めた上で、30%以下の割合で厳選投資を行う方針です。

2021年5月31日時点のポートフォリオは、都市型商業施設が39.0%(うちホテルが7.3%)、東京オフィスが40.6%、アクティビア・アカウントが20.3%となっています。

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投資エリア

アクティビア・プロパティーズ投資法人では、投資エリアの数値目標は定めていません。

都市型商業施設は、「東京都」、東京圏(東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県)、中京圏(愛知県)、近畿圏(大阪府・京都府・兵庫県)の「三大都市圏」の政令指定都市、「国内の主要都市」を、東京オフィスは、「東京23区」を、アクティビア・アカウントは、「東京都」、「三大都市圏」の政令指定都市、「国内の主要都市」並びに「その周辺地域」を投資エリアに定めています。

これを見ると、東京オフィスは東京23区、都市型商業施設とアクティビア・アカウントは全国の主要都市が投資対象エリアと言えます。

2021年5月31日時点のポートフォリオは、東京23区が70.4%、三大都市圏が27.5%、その他主要都市が2.1%となっています。

資産規模・1口当たりNAV推移

上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。

資産規模も1口当たりNAVも順調に増加してきています。

アクティビア・プロパティーズ投資法人(3279)資産規模、1株当たりNAV推移

「1口当たりNAV」とは

NAVはNet Asset Valueの略で、含み損益を反映させた時価の純資産のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりNAVです。
また、投資口価格を1口当たりNAVで割ったものをNAV倍率と言い、株式のPBRに相当します。

直近10期(5年)の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。

決算期資産規模(億円)1口当たりNAV(円)増減率
‘16.113,569385,7503.3%
‘17.54,091409,1546.1%
‘17.114,079417,1101.9%
‘18.54,314426,3112.2%
‘18.114,314437,3022.6%
‘19.55,004451,0123.1%
‘19.114,989458,7751.7%
‘20.55,092460,3780.3%
‘20.115,092462,9450.6%
‘21.55,092455,748-1.6%

1口当たり分配金・1口当たりFFO推移

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。

順調に右肩上がりで来ていましたが、2020年5月期にはコロナの影響で減額に転じています。

アクティビア・プロパティーズ投資法人(3279)資産規模、1株当たり配当金、1株当たりFFO推移

「1口当たりFFO」とは

FFOはFunds From Operationの略で、当期純利益から不動産売却損益を差し引き、減価償却費を足したもので、賃貸収入からどれだけのキャッシュが得られたかを表す指標のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりFFOです。
また、投資口価格を1口当たりFFOで割ったものをFFO倍率と言い、株式のPERに相当します。

直近10期(5年)の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。

決算期1口当たり分配金(円)増減率1口当たりFFO(円)増減率
‘16.58,6660.3%10,3170.0%
‘16.119,0214.1%10,7754.4%
‘17.59,2482.5%11,0152.2%
‘17.119,3461.1%11,1341.1%
‘18.59,4621.2%11,2290.9%
‘18.119,5841.3%11,3981.5%
‘19.510,0174.5%11,7012.7%
‘19.1110,1371.2%11,8211.0%
‘20.59,507-6.2%11,238-4.9%
‘20.119,5470.4%11,2910.5%
‘21.59,400-1.5%
‘21.11(予)9,350
‘22.5(予)9,323

ホテルの歩合賃料については、計上時期のズレにより新型コロナの影響が本格化するのは2021年5月期以降としており、2021年5月期と2021年11月期には歩合発生を見込まない想定です。

公募増資(PO)・第三者割当増資履歴

利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。

上場からの公募増資の、第三者割当増資履歴は下記のとおりです。

アクティビア・プロパティーズ投資法人(3279)公募増資、第三者割当増資履歴

2014年5月期以降、積極的に公募増資を行って資産規模を拡大してきました。

直近の2021年11月期では、214億円を調達して、借入金とあわせて435億円で3物件を取得しています。

沿革

2011年9月アクティビア・プロパティーズ投資法人設立
2012年6月東京証券取引所に上場

アクティビア・プロパティーズ投資法人のまとめ

  • 国内4位の総合不動産会社がスポンサーで、スポンサーの力に期待できる。
  • 商業施設、オフィス、ホテルの総合型J-REIT。
  • 現状、商業施設、オフィス、ホテルともにコロナの影響で減収傾向で、今後に注意が必要。
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