アセットマネジメント会社のケネディクスがスポンサーのオフィス特化型J-REITです。
そんなネディクス・オフィス投資法人について紹介します！
Contents
スポンサー・資産運用会社・格付
| スポンサー | ケネディクス |
| 資産運用会社 | ケネディクス不動産投資顧問 |
| 格付 | AA / 安定的（JCR） |
| 資産運用会社の株主 | 出資比率 |
|---|---|
| ケネディクス | 100％ |
ケネディクス・オフィス投資法人の特徴
三井住友ファイナンス&リースの子会社、ケネディクスがスポンサーのオフィス特化型J-REIT。
オフィスビルの中でも東京経済圏の中規模オフィスビルに集中投資する方針が特徴です。
賃貸オフィスビルの中で約8割を占める中規模オフィスは物件数が多く、テナント層が厚いため、売買面も賃貸面も流動性が高い点がメリットとしています。
スポンサーのケネディクスと子会社で私募ファンドを運用するケネディクス・インベストメント・パートナーズは、物件のパイプラインサポート、ウェアハウジング機能を、子会社のケネディクス・プロパティ・デザインがプロパティマネジメント業務を担うことで、ケネディクスグループとして本投資法人をサポートする体制です。
さらに2021年10月には、ケネディクスの親会社の三井住友ファイナンス＆リースとSMFLみらいパートナーズの2社と、物件情報提供などのサポート契約を締結しています。
セイムボート出資として、ケネディクスが投資口の1.3％を保有しています。
投資方針（ポートフォリオ構築方針）
用途
| 用途 | 割合 |
|---|---|
| 中規模オフィスビル | 80～100％ |
| 中規模以外のオフィスビル 都市型商業施設 その他 | 0～20％ |
ケネディクス・オフィス投資法人では、中規模オフィスビルは一棟当たりの延床面積が、東京23区は13,000㎡以下、東京23区以外は20,000㎡以下と定義しています。
中規模オフィスビルに80～100％、中規模以外のオフィスビル、都市型商業施設、その他に0～20％の割合で投資する方針です。
2021年4月30日時点のポートフォリオは、中規模オフィスビルが83.9％、中規模以外のオフィスビルが15.4％、その他（オフィスビルの底地）が0.6％となっています。
投資エリア
| 投資エリア | 割合 |
|---|---|
| 東京経済圏 | 70％以上 |
| 地方経済圏 | 30％以下 |
東京経済圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の主要都市）に70％以上、地方経済圏（政令指定都市等の地方中核都市）に30％以下で投資する方針です。
2021年4月30日時点のポートフォリオは、東京経済圏が81.3％、地方経済圏が18.6％となっています。
資産規模・1口当たりNAV推移
上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。
直近10期（5年）の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。
| 決算期 | 資産規模（億円） | 1口当たりNAV（円） | 増減率 |
|---|---|---|---|
| ‘16.10 | 3,983 | 577,000 | 3.6% |
| ‘17.4 | 3,934 | 596,000 | 3.3% |
| ‘17.10 | 3,929 | 615,000 | 3.2% |
| ‘18.4 | 4,072 | 631,000 | 2.6% |
| ‘18.10 | 4,208 | 654,000 | 3.6% |
| ‘19.4 | 4,158 | 687,000 | 5.0% |
| ‘19.10 | 4,245 | 719,000 | 4.7% |
| ‘20.4 | 4,328 | 727,000 | 1.1% |
| ‘20.10 | 4,437 | 738,000 | 1.5% |
| ‘21.4 | 4,401 | 740,000 | 0.3% |
1口当たり分配金・1口当たりFFO推移
上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。
リーマンショックで大きくダメージを負い、徐々に回復してきたといったところです。
直近10期（5年）の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。
| 決算期 | 1口当たり分配金（円） | 増減率 | 1口当たりFFO（円） | 増減率 |
|---|---|---|---|---|
| ‘16.10 | 11,365 | 6.1% | 16,985 | 9.1% |
| ‘17.4 | 11,733 | 3.2% | 17,373 | 2.3% |
| ‘17.10 | 12,500 | 6.5% | 18,404 | 5.9% |
| ‘18.4 | 12,960 | 3.7% | 18,708 | 1.7% |
| ‘18.10 | 13,458 | 3.8% | 18,516 | -1.0% |
| ‘19.4 | 13,719 | 1.9% | 18,630 | 0.6% |
| ‘19.10 | 13,639 | -0.6% | 19,287 | 3.5% |
| ‘20.4 | 14,412 | 5.7% | 20,178 | 4.6% |
| ‘20.10 | 15,384 | 6.7% | 20,480 | 1.5% |
| ‘21.4 | 15,384 | 0.0% | – | |
| ‘21.10（予） | 14,000 | – | ||
| ‘22.4（予） | 13,650 | – |
公募増資（PO）・第三者割当増資履歴
利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。
上場からの公募増資、第三者割当増資の履歴は下記のとおりです。
直近の公募増資は2018年10月期で、140億円を調達し、物件売却資金と合わせて207億円で1物件を取得しています。
現在のケネディクス・オフィス投資法人の物件取得・譲渡の状況を見ていると、公募増資を行って資産規模を拡大するというより、物件の入替によって成長していく方針のように見えます。
沿革
| 2005年5月 | ケネディクス不動産投資法人設立 |
| 2005年7月 | 東京証券取引所に上場 |
| 2006年12月 | 総合型からオフィス特化型に変更 |
| 2014年2月 | ケネディクス・オフィス投資法人へ商号変更 |
当初はオフィス、住宅、商業施設を投資対象とした総合型でしたが、2006年12月に運用ガイドラインを変更し、オフィスを中心とした投資方針に変更しました。
それからはオフィス以外の物件を売却していき、2019年4月期には保有物件がオフィスとその底地のみとなり、オフィス特化型J-REITとなっています。
ケネディクス・オフィス投資法人のまとめ
- 国内有数のアセットマネジメント会社、ケネディクスがスポンサーのオフィス特化型J-REIT。
- 1都3県の中規模オフィスビルが中心で、テナントの分散が効いている。
- ケネディクスが三井住友ファイナンス&リースの子会社となったことで、今後の行方にどのような影響があるか？
