J-REIT

ケネディクス・オフィス投資法人(8972)の特徴・投資方針・実績を紹介!

アセットマネジメント会社のケネディクスがスポンサーのオフィス特化型J-REITです。

そんなネディクス・オフィス投資法人について紹介します!

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スポンサー・資産運用会社・格付

スポンサーケネディクス
資産運用会社ケネディクス不動産投資顧問
格付AA- / ポジティブ(JCR)
資産運用会社の株主出資比率
ケネディクス100%

ケネディクス・オフィス投資法人の特徴

三井住友ファイナンス&リースの子会社、ケネディクスがスポンサーのオフィス特化型J-REIT。

オフィスビルの中でも東京経済圏の中規模オフィスビルに集中投資する方針が特徴です。

賃貸オフィスビルの中で約8割を占める中規模オフィスは物件数が多く、テナント層が厚いため、売買面も賃貸面も流動性が高い点がメリットとしています。

スポンサーのケネディクスと子会社で私募ファンドを運用するケネディクス・インベストメント・パートナーズは、物件のパイプラインサポート、ウェアハウジング機能を、子会社のケネディクス・プロパティ・マネジメントがプロパティマネジメント業務を担うことで、ケネディクスグループとして本投資法人をサポートする体制です。

セイムボート出資として、ケネディクスが投資口の1.3%を保有しています。

投資方針(ポートフォリオ構築方針)

用途

用途割合
中規模オフィスビル80~100%
中規模以外のオフィスビル
都市型商業施設
その他
0~20%

ケネディクス・オフィス投資法人では、中規模オフィスビルは一棟当たりの延床面積が、東京23区は13,000㎡以下、東京23区以外は20,000㎡以下と定義しています。

中規模オフィスビルに80~100%、中規模以外のオフィスビル、都市型商業施設、その他に0~20%の割合で投資する方針です。

2021年4月30日時点のポートフォリオは、中規模オフィスビルが83.9%、中規模以外のオフィスビルが15.4%、その他(オフィスビルの底地)が0.6%となっています。

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投資エリア

投資エリア割合
東京経済圏70%以上
地方経済圏30%以下

東京経済圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の主要都市)に70%以上、地方経済圏(政令指定都市等の地方中核都市)に30%以下で投資する方針です。

2021年4月30日時点のポートフォリオは、東京経済圏が81.3%、地方経済圏が18.6%となっています。

資産規模・1口当たりNAV推移

上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。

ケネディクス・オフィス投資法人(8972)資産規模、1株当たりNAV推移

「1口当たりNAV」とは

NAVはNet Asset Valueの略で、含み損益を反映させた時価の純資産のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりNAVです。
また、投資口価格を1口当たりNAVで割ったものをNAV倍率と言い、株式のPBRに相当します。

直近10期(5年)の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。

決算期資産規模(億円)1口当たりNAV(円)増減率
‘16.103,983577,0003.6%
‘17.43,934596,0003.3%
‘17.103,929615,0003.2%
‘18.44,072631,0002.6%
‘18.104,208654,0003.6%
‘19.44,158687,0005.0%
‘19.104,245719,0004.7%
‘20.44,328727,0001.1%
‘20.104,437738,0001.5%
‘21.44,401740,0000.3%

1口当たり分配金・1口当たりFFO推移

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。

リーマンショックで大きくダメージを負い、徐々に回復してきたといったところです。

ケネディクス・オフィス投資法人(8972)資産規模、1株当たり配当金、1株当たりFFO推移

「1口当たりFFO」とは

FFOはFunds From Operationの略で、当期純利益から不動産売却損益を差し引き、減価償却費を足したもので、賃貸収入からどれだけのキャッシュが得られたかを表す指標のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりFFOです。
また、投資口価格を1口当たりFFOで割ったものをFFO倍率と言い、株式のPERに相当します。

直近10期(5年)の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。

決算期1口当たり分配金(円)増減率1口当たりFFO(円)増減率
‘16.1011,3656.1%16,9859.1%
‘17.411,7333.2%17,3732.3%
‘17.1012,5006.5%18,4045.9%
‘18.412,9603.7%18,7081.7%
‘18.1013,4583.8%18,516-1.0%
‘19.413,7191.9%18,6300.6%
‘19.1013,639-0.6%19,2873.5%
‘20.414,4125.7%20,1784.6%
‘20.1015,3846.7%20,4801.5%
‘21.415,3840.0%
‘21.10(予)14,000
‘22.4(予)13,650

公募増資(PO)・第三者割当増資履歴

利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。

上場からの公募増資、第三者割当増資の履歴は下記のとおりです。

ケネディクス・オフィス投資法人(8972)公募増資、第三者割当増資履歴

直近の公募増資は2018年10月期で、140億円を調達し、物件売却資金と合わせて207億円で1物件を取得しています。

現在のケネディクス・オフィス投資法人の物件取得・譲渡の状況を見ていると、公募増資を行って資産規模を拡大するというより、物件の入替によって成長していく方針のように見えます。

沿革

2005年5月ケネディクス不動産投資法人設立
2005年7月東京証券取引所に上場
2006年12月総合型からオフィス特化型に変更
2014年2月ケネディクス・オフィス投資法人へ商号変更

当初はオフィス、住宅、商業施設を投資対象とした総合型でしたが、2006年12月に運用ガイドラインを変更し、オフィスを中心とした投資方針に変更しました。

それからはオフィス以外の物件を売却していき、2019年4月期には保有物件がオフィスとその底地のみとなり、オフィス特化型J-REITとなっています。

ケネディクス・オフィス投資法人のまとめ

  • 国内有数のアセットマネジメント会社、ケネディクスがスポンサーのオフィス特化型J-REIT。
  • 1都3県の中規模オフィスビルが中心で、テナントの分散が効いている。
  • ケネディクスが三井住友ファイナンス&リースの子会社となったことで、今後の行方にどのような影響があるか?
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