J-REIT

アドバンス・レジデンス投資法人(3269)の特徴・投資方針・実績を紹介!

総合商社の伊藤忠商事(8001)がメインスポンサーの住宅特化型J-REITです。

僕が保有している銘柄の一つでもあります。

そんなアドバンス・レジデンス投資法人について紹介します!

スポンサー・資産運用会社・格付

スポンサー伊藤忠商事
伊藤忠都市開発
資産運用会社ADインベストメント・マネジメント
格付AA / 安定的(JCR)
AA-/安定的(R&I)
資産運用会社の株主出資比率
伊藤忠商事80.58%
伊藤忠都市開発19.42%

アドバンス・レジデンス投資法人の特徴

アドバンス・レジデンス投資法人は、伊藤忠商事がメインスポンサーの住宅特化型J-REIT。

住宅特化型・主体型J-REITで最大の資産規模を誇ります。

保有するほとんどの物件で「レジディア」ブランドを展開しています。

アドバンス・レジデンス投資法人の最大の特徴は、J-REIT最大の積立金です。

2010年の日本レジデンシャル投資法人との合併に伴い、432億円もの負ののれんが発生しました。

それを主な原資とする積立金がJ-REIT最大で、物件の売却損や災害などで分配金が減少する場合などに取り崩すことで分配金の安定に寄与します。

スポンサーの伊藤忠商事と伊藤忠都市開発は、自社が保有する物件の売却や第三者が保有する物件の売却についての優先交渉権を本投資法人に付与することで外部成長をサポートします。

また、新日本建物(8893)がパートナーサポートライン会社として、自社保有物件の売却や第三者保有物件の売却についての情報提供を、センチュリー21・ジャパン(8898)、三井住友信託銀行、東京建物不動産販売が物件情報提供ライン会社として第三者保有物件の売却についての情報提供を行う体制です。

内部成長では、伊藤忠アーバンコミュニティがマスターリース兼プロパティマネジメント業務を担い、センチュリー21・ジャパンが賃貸マーケット情報の収集などを担って本投資法人をサポートします。

セイムボート出資として、伊藤忠商事が投資口の2.5%を保有しています。

投資方針(ポートフォリオ構築方針)

用途

用途割合
賃貸住宅100%

住宅特化型のため、賃貸住宅に100%投資します。

住宅特化型・主体型J-REIT比較。主な用途の中では一番安定している! 住宅特化型・主体型J-REITの紹介です。 住宅の特徴は、賃料が景気変動に影響されにくく安定していることです。 景気が良い...
住戸タイプ割合
シングル~50%
コンパクト20~40%
ファミリー20~40%
ラージ~10%
住戸タイプ割合
ドミトリー上限20%

住戸タイプごとに賃貸可能面積を基にした投資比率を定めていて、主に単身者向けのシングルに50%以下、主に単身者及び小規模家族(2~3人)向けのコンパクトに20~40%、主にファミリー向けのファミリーに20~40%、主に外国人向けのラージに10%以下で投資する方針です。

また、上記とは別に、浴室や洗濯機置場が無く、物件内の共用施設(共同浴場・ランドリー等)の利用によって賄われるドミトリーに20%以下の割合で投資できるとしています。

2021年1月31日時点のポートフォリオは、シングルが37.4%、コンパクトが27.0%、ファミリーが25.5%、ラージが4.8%、ドミトリーが1.5%、店舗・事務所が3.9%となっています。

投資エリア

投資エリア割合
東京23区70~100%
その他地域0~30%

東京23区に70~100%、東京23区を除く首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)、政令指定都市及びこれに準ずる都市に0~30%の割合で投資する方針です。

2021年1月31日時点のポートフォリオは、東京23区が72%、その他地域が28%となっています。

資産規模・1口当たりNAV推移

上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。

2009年12月期までは、旧アドバンス・レジデンス投資法人(8978)の数値です。

アドバンス・レジデンス投資法人(3269)資産規模、1株当たりNAV推移

「1口当たりNAV」とは

NAVはNet Asset Valueの略で、含み損益を反映させた時価の純資産のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりNAVです。
また、投資口価格を1口当たりNAVで割ったものをNAV倍率と言い、株式のPBRに相当します。

直近10期(5年)の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。

決算期資産規模(億円)1口当たりNAV(円)増減率
‘16.74,336223,5863.2%
‘17.14,369230,6213.1%
‘17.74,427237,2142.9%
‘18.14,433239,5031.0%
‘18.74,476248,6863.8%
‘19.14,481258,6564.0%
‘19.74,487270,7534.7%
‘20.14,529285,0135.3%
‘20.74,567288,9911.4%
‘21.14,585297,2272.8%

1口当たり分配金・1口当たりFFO推移

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。

2011年1月期の1口当たりFFOは54,879円で、負ののれん発生益により一時的に増加しています。

2009年12月期までは、旧アドバンス・レジデンス投資法人(8978)の数値です。

アドバンス・レジデンス投資法人(3269)資産規模、1株当たり配当金、1株当たりFFO推移

「1口当たりFFO」とは

FFOはFunds From Operationの略で、当期純利益から不動産売却損益を差し引き、減価償却費を足したもので、賃貸収入からどれだけのキャッシュが得られたかを表す指標のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりFFOです。
また、また、投資口価格を1口当たりFFOで割ったものをFFO倍率と言い、株式のPERに相当します。

直近10期(5年)の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。

決算期1口当たり分配金(円)増減率1口当たりFFO(円)増減率
‘16.74,7744.3%6,7523.5%
‘17.14,9794.3%6,640-1.7%
‘17.75,1693.8%6,8693.4%
‘18.15,2852.2%6,9991.9%
‘18.75,4994.0%7,1362.0%
‘19.15,422-1.4%7,1770.6%
‘19.75,5041.5%7,2771.4%
‘20.15,6202.1%7,267-0.1%
‘20.75,6350.3%7,3090.6%
‘21.15,600-0.6%7,260-0.7%
‘21.7(予)5,600
‘22.1(予)5,600

当面の目標水準として、1口当たり分配金5,600円超を掲げています。

公募増資(PO)・第三者割当増資履歴

利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。

上場からの公募増資、第三者割当増資の履歴は下記のとおりです。

2009年12月期までは、旧アドバンス・レジデンス投資法人(8978)の数値です。

アドバンス・レジデンス投資法人(3269)公募増資、第三者割当増資履歴

沿革

2010年3月新設合併によりアドバンス・レジデンス投資法人設立
東京証券取引所に上場
2014年6月日本土地建物がスポンサーから撤退
2015年6月スポンサーが伊藤忠商事と伊藤忠都市開発のみに

アドバンス・レジデンス投資法人は、旧アドバンス・レジデンス投資法人(8978)と日本レジデンシャル投資法人(8962)の新設合併により誕生しました。

2014年6月に、旧アドバンス・レジデンス投資法人上場時からのサブスポンサーだった日本土地建物(現:中央日本土地建物)が撤退します。

その1年後の2015年6月には、あおぞら銀行(8304)など5社が伊藤忠商事に株式を譲渡し、伊藤忠グループの出資比率が100%となりました。

旧アドバンス・レジデンス投資法人(8978)

2005年9月旧アドバンス・レジデンス投資法人設立
2005年11月東京証券取引所に上場

旧アドバンス・レジデンス投資法人は、2005年11月に上場した全国の賃貸住宅を投資対象としたJ-REITでした。

メインスポンサーは伊藤忠商事、伊藤忠都市開発で、日本土地建物、あおぞら銀行、住友信託銀行、みずほ信託銀行など全10社がスポンサーを務めていました。

そのうち、新日本建物、ノエル、オリエントコーポレーション(8585)、センチュリー21・ジャパンは、合併までの間に株式を譲渡してスポンサーではなくなっています。

日本レジデンシャル投資法人(8962)

日本レジデンシャル投資法人は、2004年3月に上場した賃貸住宅特化型J-REITです。

メインスポンサーは、不動産投資ファンド運用会社のパシフィックホールディングス(旧 パシフィックマネジメント)でした。

リーマンショック後の2009年2月、日本レジデンシャル投資法人は資金繰り上の懸念事項が存在することにより、継続企業の前提に関する事項の注記を記載。

翌月の3月には、スポンサーのパシフィックホールディングスが会社更生手続開始の申立てを行います。

スポンサーの経営破綻により新スポンサーを探していましたが、2009年8月にスポンサーが伊藤忠商事に決定し、アドバンス・レジデンス投資法人との合併が決まりました。

これによって継続企業の前提に関する事項の注記の記載は解消されています。

ちなみに、パシフィックホールディングスは日本コマーシャル投資法人(3229)でもスポンサーでしたが、こちらは丸紅のユナイテッド・アーバン投資法人(8960)と合併しています。

アドバンス・レジデンス投資法人のまとめ

  • 伊藤忠商事がスポンサーの住宅特化型J-REIT。
  • 資産規模は住宅J-REITで最大、物件数はJ-REITトップクラスで分散が効いている。
  • J-REIT最大の積立金を有し、分配金の安定に繋がる。
J-REITのスポンサー一覧。スポンサーの力で運命が変わる! J-REITではスポンサーが非常に重要な役割を担っています。 収益の源泉となる物件を調達する力、そのために必要な資金調達力。 ...
Jointoα(ジョイントアルファ) CRE Funding

COMMENT

メールアドレスが公開されることはありません。

CAPTCHA


日本語が含まれない投稿は無視されますのでご注意ください。(スパム対策)

このサイトはスパムを低減するために Akismet を使っています。コメントデータの処理方法の詳細はこちらをご覧ください