J-REIT

大和証券リビング投資法人(8986)の特徴・投資方針・実績を紹介!

大和証券グループ本社(8601)がスポンサーの住宅とヘルスケア施設の複合型J-REITです。

そんな大和証券リビング投資法人について紹介します!

J-REITの仕組み、メリット・デメリット、種類を解説!J-REITの仕組み、現物不動産投資と比較したメリット・デメリット、不動産の用途、J-REITの種類について紹介しています。...

スポンサー・資産運用会社・格付

スポンサー大和証券グループ本社
資産運用会社大和リアル・エステート・アセットマネジメント
格付AA- / 安定的(JCR)
A+ / 安定的(R&I)
資産運用会社の株主出資比率
大和証券グループ本社100%

大和証券リビング投資法人の特徴

大和証券リビング投資法人は、大和証券グループ本社がスポンサーの住宅とヘルスケア施設の複合型J-REIT。

住宅系J-REIT上位と比べて、東京集中ではなく、全国各地に分散投資している点が特徴です。

2020年4月の合併を機に、資産規模の拡大を図っています。

住宅においては長谷工ライブネット、タカラ、毎日コムネット(8908)の3社が業務提携先不動産業者として、物件情報の提供やプロパティマネジメント業務の提供などで本投資法人をサポートする体制です。

ヘルスケア施設においては大和ACAヘルスケアがパイプラインサポート会社として物件売却情報の提供など、AIPヘルスケアジャパンがアドバイザーとして物件選定や管理・運営に関するアドバイスを行い、本投資法人をサポートしています。

ヘルスケア施設の50%近くの物件で、大和証券グループ本社の子会社であるグッドタイムリビングがオペレーターを担っています。

セイムボート出資として、大和証券グループ本社が投資口の15.7%を保有していますが、大和証券グループ本社がスポンサーを務める大和証券オフィス投資法人サムティ・レジデンシャル投資法人では投資口の40%以上を保有して連結子会社としているのに対して低い割合となっています。

投資方針(ポートフォリオ構築方針)

用途

用途割合
賃貸住宅60%以上
ヘルスケア施設40%以下

賃貸住宅に60%以上、ヘルスケア施設に40%以下の割合で投資する方針です。

2021年3月31日時点のポートフォリオは、賃貸住宅が70.5%、ヘルスケア施設が29.5%となっています。

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投資エリア

投資エリア割合
3大都市圏70%以上
その他30%以下

東京圏(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)、中京圏(愛知県、三重県、岐阜県)、近畿圏(大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、滋賀県)の3大都市圏に70%以上、その他地域に30%以下で投資する方針です。

2021年3月31日時点のポートフォリオは、関東が54.2%、東海が7.8%、近畿が24.6%となっています。

資産規模・1口当たりNAV推移

上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。

2020年3月期までは合併前の日本賃貸住宅投資法人の数値です。

大和リビング投資法人(8986)資産規模、1株当たりNAV推移

「1口当たりNAV」とは

NAVはNet Asset Valueの略で、含み損益を反映させた時価の純資産のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりNAVです。
また、投資口価格を1口当たりNAVで割ったものをNAV倍率と言い、株式のPBRに相当します。

直近10期(5年)の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。

決算期資産規模(億円)1口当たりNAV(円)増減率
‘16.92,20279,5262.7%
‘17.32,23283,2124.6%
‘17.92,25986,1723.6%
‘18.32,25587,5421.6%
‘18.92,25590,2653.1%
‘19.32,25593,9164.0%
‘19.92,26398,0464.4%
‘20.32,278100,9813.0%
‘20.93,262101,2490.3%
‘21.33,235103,1621.9%

資産規模目標として中期的には4,000億円、長期的には住宅系REIT1位を目指すとしています。

1口当たり分配金・1口当たりFFO推移

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。

2020年3月期までは合併前の日本賃貸住宅投資法人の数値です。

2008年のリーマンショックで大ダメージを受けているのがわかります。

大和リビング投資法人(8986)資産規模、1株当たり配当金、1株当たりFFO推移

「1口当たりFFO」とは

FFOはFunds From Operationの略で、当期純利益から不動産売却損益を差し引き、減価償却費を足したもので、賃貸収入からどれだけのキャッシュが得られたかを表す指標のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりFFOです。
また、投資口価格を1口当たりFFOで割ったものをFFO倍率と言い、株式のPERに相当します。

直近10期(5年)の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。

決算期1口当たり分配金(円)増減率1口当たりFFO(円)増減率
‘16.91,700-1.3%2,890-1.2%
‘17.31,90111.8%3,1047.4%
‘17.91,9201.0%3,065-1.3%
‘18.31,9672.4%3,1312.2%
‘18.91,964-0.2%3,109-0.7%
‘19.31,9901.3%3,1270.6%
‘19.92,0402.5%3,1440.5%
‘20.32,028-0.6%3,1841.3%
‘20.92,1908.0%3,2110.8%
‘21.32,160-1.4%
‘21.9(予)2,160
‘22.3(予)2,160

中期目標として、巡航1口当たり分配金2,200円以上を掲げています。

公募増資(PO)・第三者割当増資履歴

利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。

上場からの公募増資、第三者割当増資の履歴は下記のとおりです。

2020年3月期までは合併前の日本賃貸住宅投資法人の数値です。

大和証券リビング投資法人(8986)公募増資、第三者割当増資履歴

2020年9月期には合併を機に、スポンサーの大和証券グループ本社と子会社のグッドタイムリビングに259億円もの第三者割当増資を行い、626億円でヘルスケア施設26物件を取得しています。

沿革

2005年10月リプラス・レジデンシャル投資法人設立
2006年6月東京証券取引所に上場
2008年10月メインスポンサーがオークツリー・キャピタル・マネジメントに
2009年1月日本賃貸住宅投資法人に商号変更
2010年7月プロスペクト・リート投資法人を吸収合併
2015年12月大和証券グループ本社が単独スポンサーに
2020年4月日本ヘルスケア投資法人を吸収合併
大和証券リビング投資法人に商号変更

当初はリプラス・レジデンシャル投資法人として設立、上場した住宅特化型J-REITでした。

家賃保証会社のリプラスがスポンサーで、エイブルやハウスメイトパートナーズなどの企業群も資産運用会社の株主として名を連ねていました。

ですが、2007年1月にエイブルなどの多くの企業がリプラスに株式を譲渡して撤退しています。

リーマンショック前夜の2008年8月、アップルリンゴ・ホールディングス・ビー・ヴィがリプラスから資産運用会社の株式の一部を取得しました。

アップルリンゴ・ホールディングス・ビー・ヴィは、オーシーエム・ネダーランド・オポチュニティーズ・コーペラティブ・ユーエーが100%出資する投資ビークルです。

そのオーシーエム・ネダーランド・オポチュニティーズ・コーペラティブ・ユーエーは、オークツリー・キャピタル・マネジメント・エルピーが運用するファンドによって設立され、オークツリー・キャピタル・マネジメント・エルピーより助言を受ける投資主体です。

そしてオークツリー・キャピタル・マネジメント・エルピーは、アメリカの投資運用・助言会社です。

それと同時に投資口の第三者割当増資の引受、公開買付け(TOB)を発表し、最終的に投資口の約48%を取得しています。

ということで、米国のオークツリー・キャピタル・マネジメントがサブスポンサーとなりました。

リプラス経営破綻。オークツリー・キャピタル・マネジメントがメインスポンサーに

リーマンショック直後の2008年9月24日、メインスポンサーのリプラスが破産手続開始の申立てを行いました。

翌10月にはリプラスからアップルリンゴ・インベストメンツ・ビー・ヴィが資産運用会社の株式を取得して筆頭株主となり、アップルリンゴ・ホールディングス・ビー・ヴィとあわせて、オークツリー・キャピタル・マネジメントが株式の大半を握るようになりました。

これによって、オークツリー・キャピタル・マネジメントがメインスポンサーとなっています。

2009年1月、リプラスとの関係がなくなったことによって、リプラス・レジデンシャル投資法人から日本賃貸住宅投資法人に商号を変更しました。

プロスペクト・リート投資法人(8969)を吸収合併

プロスペクト・リート投資法人は、2005年7月にプロスペクト・レジデンシャル投資法人として上場した住宅特化型J-REITで、2009年4月に総合型に転換したことで商号を変更しています。

スポンサーは、カーティスフリーズ氏がオーナー社長のプロスペクトでした。

リーマンショックの影響がまだ残る2010年7月、規模の拡大、財務の安定を求めて日本賃貸住宅投資法人との合併に至りました。

大和証券グループ本社がスポンサーに

合併後の日本賃貸住宅投資法人は、オークツリー・キャピタル・マネジメントが、アップルリンゴ2社を通して引き続きスポンサーを務めていました。

2014年11月、大和証券グループ本社が資産運用会社の株式の30%を取得。

翌年の2015年12月には、アップルリンゴ2社が保有する全ての株式を取得して単独スポンサーとなりました。

日本賃貸住宅投資法人の資産運用会社ですが、名前はリプラス・リート・マネジメントからミカサ・アセット・マネジメントに変わったものの、上場時から合併後も同じ会社が担っていました。

ですが2018年10月、大和証券グループ本社傘下の大和リアル・エステート・アセット・マネジメントに吸収合併され、消滅しました。

これによって、大和証券グループ本社が参加してから約4年で「オール大和証券」のJ-REITとなりました。

日本ヘルスケア投資法人(3308)を吸収合併

日本ヘルスケア投資法人は、初のヘルスケア施設特化型J-REITです。

2014年11月に上場し、大和証券グループ本社がスポンサーでした。

資産規模はJ-REITの中で最も小さく、それによる外部成長の限界という課題を抱えていました。

その課題を解決すべく、「生活・居住する場所」という親和性が認められるとして、2020年4月にスポンサーを同じくする日本賃貸住宅投資法人と合併することとなりました。

大和証券リビング投資法人のまとめ

  • 大和証券グループ本社がスポンサーの住宅とヘルスケア施設の複合型J-REIT。
  • 200件を超える数の物件を全国各地に保有しており、地域・物件の分散が効いたポートフォリオ。
  • 長期的な目標は住宅系REITNo.1の資産規模としており、さらなる成長が期待できるか。
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