J-REIT

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人(3471)の特徴・投資方針・実績を紹介!

国内トップの総合不動産会社、三井不動産(8801)がスポンサーの物流施設主体型J-REITです。

そんな三井不動産ロジスティクスパーク投資法人について紹介します!

J-REITの仕組み、メリット・デメリット、種類を解説!J-REITの仕組み、現物不動産投資と比較したメリット・デメリット、不動産の用途、J-REITの種類について紹介しています。...

スポンサー・資産運用会社・格付

スポンサー三井不動産
資産運用会社三井不動産ロジスティクスリートマネジメント
格付AA- / ポジティブ(JCR)
資産運用会社の株主出資比率
三井不動産100%

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人の特徴

三井不動産がスポンサーの物流施設主体型J-REIT。

総合デベロッパーの三井不動産が開発した物流施設を中心に、ロケーションを厳選して三井不動産クオリティを備えた先進的物流施設「MFLP(三井不動産ロジスティクスパーク)」への重点投資を掲げています。

また、物流不動産だけでなくインダストリアル不動産へも投資する方針で、「MFIP(三井不動産インダストリアルパーク)」へも投資しています。

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人では、三井不動産との戦略的パートナーシップにより、「開発」を三井不動産が、「アセット・マネジメント」を本資産運用会社である三井不動産ロジスティクスリートマネジメントが、リーシングを含む「プロパティ・マネジメント」を三井不動産が、そして「保有」を本投資法人が行うことで、持続的な成長を果たすことで投資主価値の最大化を目指すことを基本方針としています。

三井不動産に物流施設事業部が設置されたのが2012年度で、物流施設を開発するスタートが遅かったことから、現在の資産規模は外資系の日本プロロジスリート投資法人(3283)GLP投資法人(3281)に負けていますが、総合デベロッパーの三井不動産なのでこれからの成長が楽しみな銘柄です。

セイムボート出資として、三井不動産が投資口の5.3%を保有しています。

投資方針(ポートフォリオ構築方針)

用途

用途割合
物流不動産80%以上
インダストリアル不動産20%以下

物流不動産に80%以上、インダストリアル不動産に20%以下の割合で投資する方針です。

物流不動産は延床面積10,000㎡以上を基準に、大規模なランプウェイ型だけでなく、中規模のスロープ型や小規模のボックス型へもバランス良く投資する方針をとっています。

インダストリアル不動産は、データセンター、通信施設、研究施設、工場、供給処理施設等の企業の基盤となる不動産と定義しています。

2021年1月31日時点のポートフォリオは、ランプウェイ型が47.9%、スロープ型が32.2%、ボックス型が15.6%、データセンターが4.3%となっています。

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投資エリア

投資エリア割合
首都エリア
関西エリア
70%以上
その他エリア30%以下

首都エリア(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県)と関西エリア(大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、滋賀県)に70%以上、その他エリアに30%以下で投資する方針です。

2021年1月31日時点のポートフォリオは、首都エリアが53.1%、関西エリアが30.5%、その他エリアが16.4%となっています。

資産規模・1口当たりNAV推移

上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。

右肩上がりで順調に成長しているのがわかります。

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人(3471)資産規模、1株当たりNAV推移

「1口当たりNAV」とは

NAVはNet Asset Valueの略で、含み損益を反映させた時価の純資産のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりNAVです。
また、投資口価格を1口当たりNAVで割ったものをNAV倍率と言い、株式のPBRに相当します。

上場からの資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。

決算期資産規模(億円)1口当たりNAV(円)増減率
‘17.1755273,318
‘17.7755286,3784.8%
‘18.1787292,4242.1%
‘18.7983305,9144.6%
‘19.11,035314,3452.8%
‘19.71,567318,4711.3%
‘20.11,567326,6182.6%
‘20.72,050352,4017.9%
‘21.12,824389,73210.6%

2020年度までに資産規模2,000億円の達成を目指していましたが、2020年にしっかり目標を達成。

次の中期資産規模目標を3,000億円としていましたが、早くも2021年7月期には達成する見込みです。

次の中期資産規模目標は、5,000億円を目指しています。

1口当たり分配金・1口当たりFFO推移

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。

こちらもきれいな右肩上がりになっています。

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人(3471)資産規模、1株当たり配当金、1株当たりFFO推移

「1口当たりFFO」とは

FFOはFunds From Operationの略で、当期純利益から不動産売却損益を差し引き、減価償却費を足したもので、賃貸収入からどれだけのキャッシュが得られたかを表す指標のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりFFOです。
また、投資口価格を1口当たりFFOで割ったものをFFO倍率と言い、株式のPERに相当します。

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。

決算期1口当たり分配金(円)増減率1口当たりFFO(円)増減率
‘17.15,1987,426
‘17.75,3462.8%7,6513.0%
‘18.15,5634.1%7,9473.9%
‘18.75,8324.8%8,3314.8%
‘19.16,1054.7%8,7224.7%
‘19.76,4966.4%9,2806.4%
‘20.16,5841.4%9,4051.3%
‘20.76,9776.0%9,9676.0%
‘21.17,2834.4%
‘21.7(予)7,772
‘22.1(予)7,823

FFOの70%を目処に、毎期継続的に利益超過分配を行う方針です。

公募増資(PO)履歴

利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。

上場からの公募増資の履歴は下記のとおりです。

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人(3471)公募増資履歴

積極的に公募増資を行っており、順調に資産規模を拡大しています。

直近の2021年7月期では、459億円を調達して、借入金とあわせて774億円で2物件を取得しています。

沿革

2016年3月三井不動産ロジスティクスパーク投資法人設立
2016年8月東京証券取引所に上場

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人のまとめ

  • スポンサーは国内トップのデベロッパー、三井不動産で問題なし。
  • 三井不動産からの物件供給パイプラインにより、着実に資産規模目標を達成し拡大している。
  • 全てが右肩上がりでグングン成長中の乗りに乗った物流施設主体型J-REIT。
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