J-REIT

CREロジスティクスファンド投資法人(3487)の特徴・投資方針・実績を紹介!

物流不動産に特化したデベロッパーのシーアールイー(3458)がスポンサーの物流施設特化型J-REITです。

そんなCREロジスティクスファンド投資法人について紹介します!

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スポンサー・資産運用会社・格付

スポンサーシーアールイー
資産運用会社CREリートアドバイザーズ
格付A / 安定的(JCR)
A- / ポジティブ(R&I)
資産運用会社の株主出資比率
シーアールイー100%

CREロジスティクスファンド投資法人の特徴

CREロジスティクスファンド投資法人は、シーアールイーがスポンサーの物流施設特化型J-REIT。

セイムボート出資として、シーアールイーは投資口の4.1%を保有しています。

シーアールイーは物流不動産に特化して開発、マスターリース、プロパティマネジメント、リーシングなどを物流不動産に関連したサービスを幅広く扱う不動産会社です。

物流施設特化型クラウドファンディング「CRE Funding」も運用しています。

シーアールイーはスポンサーとして、当投資法人でもパイプラインサポート、ウェアハウジング機能の提供、リーシングサポート業務やプロパティマネジメント業務の提供、マスターリースなど、物流不動産専業デベロッパーとしての総合的なサポートを行います。

シーアールイーが開発した物流施設ブランド「ロジスクエア(LogiSquare)」に重点を置いたポートフォリオを掲げています。

他の物流J-REITのような大規模なランプウェイ型ではなく、「ボックス型」「低層型」といった中小規模の物件が中心のポートフォリオです。

また、マルチテナントよりもシングルテナントの物件が多いこともCREロジスティクスファンド投資法人の特徴です。

テナントとは固定賃料の定期借家契約でキャッシュフローの安定化につながります。

投資方針

用途

用途割合
物流施設100%

物流施設特化型のため、100%物流施設に投資します。

投資基準として、物件規模が延床面積5,000㎡以上、築年数が30年以内の物件と定めています。

物流施設特化型・主体型J-REIT比較。日本企業よりも外資系が強い!物流施設特化型・主体型J-REITの一覧、資産規模・物件数の比較を掲載しています。...

投資エリア

投資エリア割合
首都圏70%以上
その他30%以下

首都圏(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、栃木県、群馬県、山梨県)に70%以上、その他のエリアに30%以下で投資する方針です。

2021年6月30日時点のポートフォリオは、首都圏が93.2%、その他が6.8%となっています。

資産規模・1口当たりNAV推移

上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。

CREロジスティクスファンド投資法人(3487)資産規模、1株当たりNAV推移

「1口当たりNAV」とは

NAVはNet Asset Valueの略で、含み損益を反映させた時価の純資産のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりNAVです。
また、投資口価格を1口当たりNAVで割ったものをNAV倍率と言い、株式のPBRに相当します。

上場からの資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。

決算期資産規模(億円)1口当たりNAV(円)増減率
‘18.6477114,936
‘18.12477117,3172.1%
‘19.6477118,1870.7%
‘19.12541122,2123.4%
‘20.6736129,2865.8%
‘20.12915137,4996.4%
‘21.61,123143,2784.2%

2018年8月に「上場から2~3年後に資産規模1,000億円」を中期目標として「早期達成にはこだわらない」としていましたが、2021年の公募増資と物件取得で資産規模1,000億円を達成しました。

1口当たり分配金推移

上場からの1口当たり分配金の推移は下のグラフのとおりです。

なお、 CREロジスティクスファンド投資法人はFFOを公表していません。

CREロジスティクスファンド投資法人(3487)資産規模、1株当たり配当金推移

「1口当たりFFO」とは

FFOはFunds From Operationの略で、当期純利益から不動産売却損益を差し引き、減価償却費を足したもので、賃貸収入からどれだけのキャッシュが得られたかを表す指標のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりFFOです。
また、投資口価格を1口当たりFFOで割ったものをFFO倍率と言い、株式のPERに相当します。

上場からの1口当たり分配金は下記のとおりです。

決算期1口当たり分配金(円)増減率
‘18.62,5851.8%
‘18.123,35129.6%
‘19.62,952-11.9%
‘19.123,0122.0%
‘20.63,0862.5%
‘20.123,3929.9%
‘21.63,3980.2%
‘20.12(予)3,504
‘22.6(予)3,529

減価償却費の割合が他の用途に比べて高いことから、減価償却費の30%に相当する金額を目途に利益超過分配を行う方針です。

公募増資(PO)・第三者割当増資履歴

利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。

上場からの公募増資、第三者割当増資の履歴は下記のとおりです。

CREロジスティクスファンド投資法人(3487)公募増資、第三者割当増資履歴

2019年12月期以降は毎期公募増資を行っており、「上場から2~3年後に資産規模1,000億円」の中期目標達成につながっています。

沿革

2016年5月CREロジスティクスファンド投資法人設立
2018年2月東京証券取引所に上場

CREロジスティクスファンド投資法人のまとめ

  • 近年需要が高まっている物流施設に特化したJ-REITで安定した運用ができている。
  • 資産規模はまだ小さいが、物流不動産に関して50年以上の実績があるスポンサーの力で今後に期待。
J-REITのスポンサー一覧。スポンサーの力で運命が変わる!J-REITの資産運用会社の株主がスポンサー。スポンサーの物件調達力や信用力によって成長していけるかどうかに関わります。一覧にまとめてみましたので、銘柄選びの参考にしてください。...
Jointoα(ジョイントアルファ) CRE Funding

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