NTT（9432）の子会社、NTT都市開発がスポンサーのオフィスと住宅の複合型J-REITです。
そんなNTT都市開発リート投資法人について紹介します！
Contents
スポンサー・資産運用会社・格付
| スポンサー | NTT都市開発 |
| 資産運用会社 | NTT都市開発投資顧問 |
| 格付 | AA / 安定的（JCR） |
| 資産運用会社の株主 | 出資比率 |
|---|---|
| NTT都市開発 | 100％ |
NTT都市開発リート投資法人の特徴
NTT都市開発リート投資法人は、景気の影響を受けやすいオフィスと景気の影響を受けにくい住宅を投資対象としたNTTグループのNTT都市開発がスポンサーの複合型J-REITです。
千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の都心5区への投資比率を50％以上としている点が特徴です。
ポートフォリオは、オフィスでは基準階床面積が200坪以上300坪未満のBクラスビルが、住宅ではシングル・DINKsタイプが大半を占めています。
NTT都市開発はスポンサーとして、物件のパイプラインサポート、リーシングサポートを始め、子会社のNTT都市開発ビルサービスと共にプロパティマネジメント業務などを担っています。
内部成長として「NTTグループ企業のテナント誘致」を掲げていて、NTTグループ企業がオフィステナントの30％以上を占めています。
また、NTTファイナンスから借入している点も特徴で、まさに「NTTグループのJ-REIT」です。
セイムボート出資として、NTT都市開発が投資口の3.3％を保有しています。
投資方針（ポートフォリオ構築方針）
用途
| 用途 | 割合 |
|---|---|
| オフィス | 60％ |
| 住宅 | 40％ |
ポートフォリオに占めるオフィスビルと住居の投資比率については、概ね6:4を目標としています。
2021年4月30日時点のポートフォリオは、オフィスが69.5％、住宅が30.5％となっています。
投資エリア
NTT都市開発リート投資法人では、オフィスと住宅それぞれで投資エリアの基準を定めています。
| オフィス投資エリア | 割合 |
|---|---|
| 都心5区 | 50％以上 |
| 東京23区（都心5区除く） | 0～20％ |
| 東京周辺都市（1都3県） | 0～40％ |
| 地方主要都市 | 0～20％ |
| 住宅投資エリア | 割合 |
|---|---|
| 都心5区 | 50％以上 |
| 東京23区（都心5区除く） | 0～40％ |
| 東京周辺都市（1都3県） | 0～20％ |
| 地方主要都市 | 0～20％ |
オフィスでは、都心5区に50％以上、都心5区を除いた東京23区に0～20％で、東京23区を除いた東京周辺都市（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）に0～40％で、政令指定都市などの地方主要都市に0～20％で投資する方針です。
住宅では、都心5区に50％以上、都心5区を除いた東京23区に0～40％で、東京周辺都市に0～20％で、地方主要都市に0～20％で投資する方針で、オフィスに比べて東京23区の割合が高くなっています。
オフィスと住居を合わせた2021年4月30日時点のポートフォリオは、都心5区が64.6％、都心5区を除いた東京23区が27.3％、東京周辺都市が3.9％、地方主要都市が4.2％となっています。
資産規模・1口当たりNAV推移
上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。
1口当たりNAVの算出方法が変わったようで、2020年4月期までのIR資料と2020年10月期の数値が異なっています。
下のグラフと表には、2020年10月期のIR資料に記載されている2016年4月期以降の1口当たりNAVを掲載しています。
直近10期（5年）の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。
| 決算期 | 資産規模（億円） | 1口当たりNAV（円） | 増減率 |
|---|---|---|---|
| ‘16.10 | 2,359 | 106,201 | 3.4% |
| ‘17.4 | 2,340 | 109,435 | 3.0% |
| ‘17.10 | 2,490 | 110,277 | 0.8% |
| ‘18.4 | 2,464 | 112,357 | 1.9% |
| ‘18.10 | 2,464 | 116,720 | 3.9% |
| ‘19.4 | 2,437 | 125,464 | 7.5% |
| ‘19.10 | 2,437 | 131,297 | 4.6% |
| ‘20.4 | 2,437 | 134,869 | 2.7% |
| ‘20.10 | 2,467 | 136,126 | 0.9% |
| ‘21.4 | 2,648 | 139,360 | 2.4% |
1口当たり分配金・1口当たりFFO推移
上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。
NTT都市開発リート投資法人のIR資料では、2014年10月期までのFFOについて、なぜか不動産売却損益を差し引いた数値になっていません。
2008年4月期は売却益により分配金が一時的に増えていますが、FFOは同じようには増加していないと思います。
直近10期（5年）の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。
| 決算期 | 1口当たり分配金（円） | 増減率 | 1口当たりFFO（円） | 増減率 |
|---|---|---|---|---|
| ‘16.10 | 2,533 | 3.0% | 3,536 | 2.6% |
| ‘17.4 | 2,520 | -0.5% | 3,443 | -2.6% |
| ‘17.10 | 2,537 | 0.7% | 3,599 | 4.5% |
| ‘18.4 | 2,687 | 5.9% | 3,652 | 1.5% |
| ‘18.10 | 2,696 | 0.3% | 3,755 | 2.8% |
| ‘19.4 | 2,976 | 10.4% | 3,645 | -2.9% |
| ‘19.10 | 2,792 | -6.2% | 3,869 | 6.1% |
| ‘20.4 | 2,872 | 2.9% | 3,959 | 2.3% |
| ‘20.10 | 2,923 | 1.8% | 3,884 | -1.9% |
| ‘21.4 | 4,024 | 37.7% | 3,714 | -4.4% |
| ‘21.10（予） | 3,130 | – | ||
| ‘22.4（予） | 2,710 | – |
公募増資（PO）・第三者割当増資履歴
利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。
上場からの公募増資、第三者割当増資の履歴は下記のとおりです。
2015年4月期に250億円を調達して、220億円で3物件を取得した後、しばらく増資は行っていません。
沿革
| 2002年5月 | プレミア投資法人設立 |
| 2002年9月 | 東京証券取引所に上場 |
| 2010年5月 | メインスポンサーがNTT都市開発に変更 |
| 2014年10月 | ケネディクスがサブスポンサーに |
| 2020年10月 | NTT都市開発が単独スポンサーに |
| 2021年4月 | 資産運用会社のプレミア・リート・アドバイザーズがNTT都市開発投資顧問により吸収合併 プレミア投資法人からNTT都市開発リート投資法人へ商号変更 |
上場時はケン・コーポレーション、中央三井信託銀行（現：三井住友信託銀行）を中心とする企業群がスポンサーでした。
2008年3月には総合地所が企業群から資産運用会社の株式を30％取得し、ケン・コーポレーション、総合地所グループ、中央三井トラスト・グループが主要スポンサーとなりました。
NTT都市開発がスポンサーに
リーマンショックの影響が残る2010年5月、信用力の高いスポンサー獲得を目的として、スポンサー群が資産運用会社の株式をNTT都市開発へ譲渡し、NTT都市開発が資産運用会社の株式を50％以上を保有するメインスポンサーになっています。
ケン・コーポレーションは、2014年10月に資産運用会社の株式をケネディクスに売却してスポンサーから撤退しました。
NTT都市開発は2018年2月、2019年5月に既存株主から資産運用会社の株式を取得して、NTT都市開発が資産運用会社の株式70％を保有するメインスポンサー、ケネディクスが30％を保有するサブスポンサーとなっています。
NTT都市開発が単独スポンサーに
2020年10月、NTT都市開発が残りの30％をケネディクスから取得して完全子会社化し、単独スポンサーとなりました。
2021年4月1日、上場時からの資産運用会社であったプレミア・リート・アドバイザーズ株式会社が、同じくNTT都市開発グループ傘下で私募リートの運用を行っているNTT都市開発投資顧問に吸収合併され、NTT都市開発投資顧問が資産運用会社を引き継ぐことになります。
また、それにあわせてプレミア投資法人からNTT都市開発リート投資法人へ商号変更を行いました。
NTT都市開発リート投資法人のまとめ
- NTTグループを挙げたオフィスと住宅の複合型J-REIT。
- 上場から、そしてスポンサーがNTT都市開発になってからかなり時間が経過しているが、資産規模は大きくなく、J-REITでの存在感は薄い。
- 資産運用会社の合併を機に今後の成長に期待。
