J-REIT

スターツプロシード投資法人(8979)の特徴・投資方針・実績を紹介!

不動産管理事業を主力とするスターツコーポレーション(8850)がスポンサーの住宅主体型J-REITです。

そんなスターツプロシード投資法人について紹介します!

J-REITの仕組み、メリット・デメリット、種類を解説!J-REITの仕組み、現物不動産投資と比較したメリット・デメリット、不動産の用途、J-REITの種類について紹介しています。...

スポンサー・資産運用会社・格付

スポンサースターツコーポレーション
資産運用会社スターツアセットマネジメント
格付A- / ポジティブ(JCR)
資産運用会社の株主出資比率
スターツコーポレーション100%

スターツプロシード投資法人の特徴

不動産管理事業、建設事業、不動産賃貸・売買仲介事業などを展開するスターツコーポレーションがスポンサーの住宅主体型J-REIT。

スターツプロシード投資法人では、平均的な所得層を対象にした賃貸住宅を主要な投資対象としている点が特徴です。

このような賃貸住宅に投資することで、安定的な運用を継続的に行うことを狙いとしています。

スターツコーポレーション、子会社でマンションなどの開発を行うスターツデベロップメント、不動産管理を行うスターツアメニティー、建設事業を行うスターツCAMの4社は、パイプラインサポートとして保有する物件情報のすべてを本資産運用会社へ優先的に提供し、さらにスターツコーポレーション、スターツデベロップメント、スターツアメニティーの3社は、ウェアハウジング機能の提供することで本投資法人の外部成長をサポートする体制を構築しています。

内部成長では、スターツアメニティーがマスターリース業務・プロパティマネジメント業務を担い、そのうちリーシング業務については、「ピタットハウス」を全国展開するスターツピタットハウスが担っています。

外部成長・内部成長ともに、スターツグループを挙げてサポートしていく体制です。

さらにセイムボート出資として、スターツコーポレーションが投資口の13.45%を保有しています。

投資方針(ポートフォリオ構築方針)

用途

用途割合
賃貸住宅70%以上
マンスリーマンション
サービスアパートメント
ホテル
25%以内
高齢者向け施設10%以内
その他25%以内

賃貸住宅に70%以上、マンスリーマンションなどに25%以内、高齢者向け施設に10%以内、その他の用途に25%以内で投資する方針です。

2021年4月30日時点のポートフォリオは、賃貸住宅が97.3%、マンスリーマンションが2.1%、高齢者向け施設が0.6%となっています。

住宅特化型・主体型J-REIT比較。主な用途の中では一番安定している!住宅特化型・主体型J-REITを一覧で紹介しています。...

賃貸住宅については、ポートフォリオにおけるタイプ別の面積割合も定めています。

賃貸住宅タイプ区分面積割合
シングル(1R、1K、1DK)20~50%
DINKS(1LDK、2DK)5~25%
ファミリー(2LDK、3DK、3LDK以上)30~60%

タイプ別ではファミリータイプを中心に投資する方針です。

2021年4月30日時点のポートフォリオは、シングルタイプが44.4%、DINKSタイプが16.9%、ファミリータイプが34.2%、その他が4.4%となっています。

投資エリア

投資エリア割合
首都圏主要都市70%以上
政令指定都市20%以内
地方主要都市10%以内

首都圏主要都市(東京23区、横浜市、川崎市、千葉市、さいたま市)に70%以上、首都圏主要都市を除く政令指定都市に20%以内、地方主要都市に10%以内で投資する方針です。

ただ、これらの都市の概ね半径20km圏内で通勤圏内の地域へも投資できるとしています。

2021年4月30日時点のポートフォリオは、首都圏主要都市が75.5%、政令指定都市が21.8%、地方主要都市が2.7%となっています。

資産規模・1口当たりNAV推移

上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。

スターツプロシード投資法人(8979)資産規模、1株当たりNAV推移

「1口当たりNAV」とは

NAVはNet Asset Valueの略で、含み損益を反映させた時価の純資産のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりNAVです。
また、投資口価格を1口当たりNAVで割ったものをNAV倍率と言い、株式のPBRに相当します。

直近10期(5年)の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。

決算期資産規模(億円)1口当たりNAV(円)増減率
‘16.4571206,3773.9%
‘16.10578215,5244.4%
‘17.4820193,403-10.3%
‘17.10804196,3871.5%
‘18.4855199,2501.5%
‘18.10863203,7432.3%
‘19.4861210,3603.2%
‘19.10866212,6741.1%
‘20.4878213,3180.3%
‘20.10879217,4681.9%
‘21.4882221,0491.6%

他のJ-REITに比べて規模が劣っていることは本投資法人も認識していて、IPO時や初期PO時の小規模物件を中心に、首都圏物件との入替を推進していく方針で、資産規模1,000億円台への早期到達を目指すとしています。

1口当たり分配金・1口当たりFFO推移

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。

スターツプロシード投資法人(8979)資産規模、1株当たり配当金、1株当たりFFO推移

「1口当たりFFO」とは

FFOはFunds From Operationの略で、当期純利益から不動産売却損益を差し引き、減価償却費を足したもので、賃貸収入からどれだけのキャッシュが得られたかを表す指標のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりFFOです。
また、投資口価格を1口当たりFFOで割ったものをFFO倍率と言い、株式のPERに相当します。

直近10期(5年)の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。

決算期1口当たり分配金(円)増減率1口当たりFFO(円)増減率
‘16.44,1041.7%6,8831.1%
‘16.104,2042.4%6,9981.7%
‘17.44,3974.6%6,611-5.5%
‘17.104,6245.2%6,503-1.6%
‘18.44,6450.5%6,7463.7%
‘18.104,410-5.1%6,8291.2%
‘19.44,6385.2%6,9942.4%
‘19.104,542-2.1%6,978-0.2%
‘20.45,05911.4%6,956-0.3%
‘20.105,4888.5%7,0861.9%
‘21.44,663-15.0%
‘21.10(予)4,500
‘22.4(予)4,520

公募増資(PO)・第三者割当増資履歴

利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。

上場からの公募増資、第三者割当増資の履歴は下記のとおりです。

スターツプロシード投資法人(8979)公募増資・第三者割当増資履歴

直近の公募増資は121億円を調達して、借入金とあわせて240億円で15物件を取得しています。

沿革

2005年5月スターツプロシード投資法人設立
2005年11月ジャスダック証券取引所に上場
2010年7月東京証券取引所に上場
2010年10月大阪証券取引所JASDAQ上場廃止

スターツプロシード投資法人のまとめ

  • 開発も行う不動産会社のスターツコーポレーションがスポンサーの住宅主体型J-REIT。
  • 上場からかなりの年月が経過しているが、資産規模は下位クラスという点が課題。
  • 資産入替だけでなく、公募増資を行って物件取得できるかが鍵か?
J-REITのスポンサー一覧。スポンサーの力で運命が変わる!J-REITの資産運用会社の株主がスポンサー。スポンサーの物件調達力や信用力によって成長していけるかどうかに関わります。一覧にまとめてみましたので、銘柄選びの参考にしてください。...
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