シップヘルスケアホールディングス（3360）、NECキャピタルソリューション（8793）、三井住友銀行がメインスポンサーの国内唯一のヘルスケア施設特化型J-REITです。
そんなヘルスケア＆メディカル投資法人について紹介します！
Contents
スポンサー・資産運用会社・格付
| スポンサー | シップヘルスケアホールディングス NECキャピタルソリューション 三井住友銀行 三井住友ファイナンス＆リース SMBC日興証券 銀泉 陽栄 室町建物 神戸土地建物 |
| 資産運用会社 | ヘルスケアアセットマネジメント |
| 格付 | A+ / 安定的（JCR） |
| 資産運用会社の株主 | 出資比率 |
|---|---|
| シップヘルスケアホールディングス | 33.3％ |
| NECキャピタルソリューション | 33.3％ |
| 三井住友銀行 | 5％ |
| 三井住友ファイナンス＆リース | 4.8％ |
| SMBC日興証券 | 4.8％ |
| 銀泉 | 4.7％ |
| 陽栄 | 4.7％ |
| 室町建物 | 4.7％ |
| 神戸土地建物 | 4.7％ |
ヘルスケア＆メディカル投資法人の特徴
ヘルスケア＆メディカル投資法人は、国内唯一のヘルスケア施設特化型J-REITです。
ヘルスケア施設は有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、認知症高齢者グループホームなどの高齢者向け施設・住宅と、病院などの医療関連施設等からなります。
スポンサーはシップヘルスケアホールディングス、NECキャピタルソリューションに加えて、三井住友銀行を始めとしたSMBC系企業が合計33.4％となっています。
スポンサーによるセイムボート出資として、シップヘルスケアホールディングス、NECキャピタルソリューション、三井住友銀行がそれぞれ投資口の1.3％を保有しています。
また、三井住友銀行子会社のSMBC信託銀行、NECキャピタルソリューション子会社のリサ・パートナーズ、三井住友ファイナンス＆リース子会社のマックスリアルティー、同子会社のSMFLみらいパートナーズを「サポート会社」と位置付けています。
施設のオペレーターは、シップヘルスケアの子会社であるグリーンライフ、グリーンライフ東日本を始め、SOMPOホールディングス子会社のSOMPOケア、ベネッセホールディングス子会社のベネッセスタイルケア、ソニーグループ子会社のプラウドライフ、ウチヤマホールディングス子会社のさわやか倶楽部、野村不動産ホールディングス持分法適用関連会社のJAPANライフデザインなどが務めています。
これまでにヘルスケア特化型J-REITは、本投資法人とあわせて3つの上場がありました。
大和証券グループ本社をスポンサーとする日本ヘルスケア投資法人（3308）、ケネディクスをメインスポンサーとするジャパン・シニアリビング投資法人（3460）、そして本投資法人です。
ですが、他の2つのJ-REITは規模が小さいヘルスケア特化型の限界を感じ、スポンサーを同じくする住宅系REITと合併して、大和証券リビング投資法人（8986）、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人（3278）となっています。
さて、ヘルスケア＆メディカル投資法人も資産規模は約660億円でJ-REIT全体で下位の資産規模の小ささです。
本投資法人のスポンサーは、現時点では他のJ-REITのスポンサーにはなっていないため、他の2つのような合併の可能性は低く、本投資法人独自の力で成長していかなければなりません。
これまで取得した物件の取得先のほとんどは、三井住友ファイナンス＆リース、陽栄から直接、NECキャピタルソリューションを中心に組成したファンド、マックスリアルティーを中心に組成したファンド（サポートSPC）となっています。
近年はサポートSPCからの取得が多くなっており、今後の成長はマックスリアルティーと親会社の三井住友ファイナンス＆リースの力量にかかっていると思います。
合併の可能性としては、4.8％を保有する三井住友ファイナンス＆リースが子会社化したケネディクスがスポンサーのケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人との合併ですが、NECキャピタルソリューションは三井住友ファイナンス＆リースの持分法適用関連会社ですし、シップヘルスケアホールディングスはオペレーターとして参画できれば・・・なんて流石に難しいでしょうか。
投資方針（ポートフォリオ構築方針）
用途
| 用途 | 割合 |
|---|---|
| ヘルスケア施設 | 80％以上 |
| その他 | 20％以下 |
高齢者向け施設・住宅、医療関連施設等からなるヘルスケア施設へ80％以上、通所介護サービス（デイサービス）等を提供する事業所、フィットネスクラブ等の健康増進施設等からなるその他へ20％以下の割合で投資する方針です。
2021年7月31日時点のポートフォリオは、ヘルスケア施設100％です。
投資エリア
| 投資エリア | 割合 |
|---|---|
| 三大都市圏 中核都市圏 | 80％以上 |
| その他 | 20％以下 |
首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）、近畿圏（大阪府、京都府、兵庫県）、中部圏（愛知県）の三大都市圏と、三大都市圏以外の政令指定都市、県庁所在地及び地方中核市の中核都市圏へ80％以上、その他のエリアに20％以下の割合で投資する方針です。
2021年7月31日時点のポートフォリオは、三大都市圏が86.5％、中核都市圏が11.0％、その他が2.6％となっています。
資産規模・1口当たりNAV推移
上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。
直近10期（5年）の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。
| 決算期 | 資産規模（億円） | 1口当たりNAV（円） | 増減率 |
|---|---|---|---|
| ‘17.1 | 250 | 120,027 | 4.3% |
| ‘17.7 | 384 | 113,996 | -5.0% |
| ‘18.1 | 405 | 115,709 | 1.5% |
| ‘18.7 | 405 | 117,445 | 1.5% |
| ‘19.1 | 421 | 118,038 | 0.5% |
| ‘19.7 | 648 | 118,986 | 0.8% |
| ‘20.1 | 648 | 119,303 | 0.3% |
| ‘20.7 | 663 | 119,842 | 0.5% |
| ‘21.1 | 663 | 119,268 | -0.5% |
| ‘21.7 | 670 | 120,907 | 1.4% |
中期的に1,000億円の資産規模を目標としています。
1口当たり分配金・1口当たりFFO推移
上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。
直近10期（5年）の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。
| 決算期 | 1口当たり分配金（円） | 増減率 | 1口当たりFFO（円） | 増減率 |
|---|---|---|---|---|
| ‘17.1 | 2,440 | 4.3% | 4,134 | 2.9% |
| ‘17.7 | 2,697 | 10.5% | 4,188 | 1.3% |
| ‘18.1 | 2,653 | -1.6% | 4,200 | 0.3% |
| ‘18.7 | 2,699 | 1.7% | 4,293 | 2.2% |
| ‘19.1 | 3,120 | 15.6% | 4,428 | 3.1% |
| ‘19.7 | 3,643 | 16.8% | 4,767 | 7.7% |
| ‘20.1 | 3,320 | -8.9% | 4,461 | -6.4% |
| ‘20.7 | 3,240 | -2.4% | 4,401 | -1.3% |
| ‘21.1 | 3,226 | -0.4% | 4,430 | 0.7% |
| ‘21.7 | 3,266 | 1.2% | – | |
| ‘22.1（予） | 3,236 | – | ||
| ‘22.7（予） | 3,238 | – |
減価償却費相当額の100分の20に相当する金額を目処として、毎期継続的に利益超過分配を実施する方針です。
公募増資（PO）・第三者割当増資履歴
利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。
上場からの公募増資の、第三者割当増資履歴は下記のとおりです。
2019年7月期には120億円を調達して、借入金とあわせて226億円で8物件を取得しています。
沿革
| 2014年12月 | ヘルスケア＆メディカル投資法人設立 |
| 2015年3月 | 東京証券取引所に上場 |
ヘルスケア＆メディカル投資法人のまとめ
- シップヘルスケア、NECキャピタル、SMBCが組んだJ-REIT。
- 現在唯一残っているヘルスケア施設特化型J-REIT。
- 特化型REITとして、このままの体制で生き残っていけるのか、今後の成長に不安感も…。
