総合商社の三井物産（8031）とアセットマネジメント会社のイデラ キャピタルマネジメントがスポンサーの総合型J-REITです。
そんな投資法人みらいについて紹介します！
Contents
スポンサー・資産運用会社・格付
| スポンサー | 三井物産 イデラ キャピタルマネジメント |
| 資産運用会社 | 三井物産・イデラパートナーズ |
| 格付 | A+ / ポジティブ（JCR） A / 安定的（R&I） |
| 資産運用会社の株主 | 出資比率 |
|---|---|
| 三井物産アセットマネジメント・ホールディングス | 50％ |
| イデラ キャピタルマネジメント | 50％ |
投資法人みらいの特徴
投資法人みらいは、三井物産と中国企業傘下のイデラ キャピタルマネジメントがスポンサーの総合型J-REIT。
オフィスや住宅など伝統的な用途に加えて、ヘルスケア施設、病院、教育施設、インダストリアル不動産、インフラ施設、観光施設、森林といった様々な用途を投資対象としています。
ただ、実際に投資しているのは教育施設、インダストリアル不動産だけで、ヘルスケア施設、病院、インフラ施設、観光施設、森林については、まだ検討中のようです。
また、イデラ キャピタルマネジメントの親会社である中国の復星集団（フォースン・グループ）が係わった物件もポートフォリオに組み入れられています。
セイムボート出資として、三井物産アセットマネジメント・ホールディングスとイデラ キャピタルマネジメントが投資口の1.2％をそれぞれ保有しています。
投資方針（ポートフォリオ構築方針）
用途
| 用途 | 割合 |
|---|---|
| コアアセット | 80％以上 |
| グロースアセット | 20％以下 |
オフィス、商業施設、ホテル、居住施設、物流施設を「コアアセット」として80％以上の割合で投資する方針です。
「グロースアセット」として、アップサイドの追求による収益性の増加を目指す「コアプラスアセット」、ヘルスケア施設、病院、教育施設、インダストリアル不動産、インフラ施設、観光施設、森林の「ニュータイプアセット」にも20％以下の割合で投資する方針です。
2021年6月15日時点のポートフォリオは、オフィスが54.5%、商業施設が19.1%、ホテルが17.2%、その他が9.2%となっています。
投資エリア
| 投資エリア | 割合 |
|---|---|
| 三大都市圏 | 70％以上 |
東京圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）、大阪圏（大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、和歌山県、滋賀県）、名古屋圏（愛知県、三重県、岐阜県）の三大都市圏に70％以上の割合で投資する方針です。
2021年6月15日時点のポートフォリオは、東京圏が60.7%、大阪圏が16.9%、名古屋圏が8.9%、その他が13.5%となっています。
資産規模・1口当たりNAV推移
上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。
上場からの資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。
| 決算期 | 資産規模（億円） | 1口当たりNAV（円） | 増減率 |
|---|---|---|---|
| ‘17.4 | 1,007 | 45,640 | – |
| ‘17.10 | 1,162 | 46,360 | 1.6% |
| ‘18.4 | 1,096 | 46,010 | -0.8% |
| ‘18.10 | 1,239 | 47,000 | 2.2% |
| ‘19.4 | 1,450 | 47,920 | 2.0% |
| ‘19.10 | 1,431 | 49,190 | 2.7% |
| ‘20.4 | 1,534 | 49,490 | 0.6% |
| ‘20.10 | 1,512 | 49,400 | -0.2% |
| ‘21.4 | 1,539 | 50,015 | 1.2% |
2020年末までに資産規模2,000億円以上を目指していましたが、新型コロナウイルスの影響で中断。
2021年中旬までに保有物件のコンバージョンやリノベーション、入替を含めたポートフォリオの再構築に注力するとしています。
1口当たり分配金・1口当たりFFO推移
上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。
コロナの影響により、分配金もFFOも右肩下がりになっています。
上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。
| 決算期 | 1口当たり分配金（円） | 増減率 | 1口当たりFFO（円） | 増減率 |
|---|---|---|---|---|
| ‘17.4 | 815 | – | 1,132 | – |
| ‘17.10 | 1,294 | 58.7% | 1,602 | 41.5% |
| ‘18.4 | 1,452 | 12.2% | 1,688 | 5.4% |
| ‘18.10 | 1,417 | -2.4% | 1,751 | 3.7% |
| ‘19.4 | 1,436 | 1.4% | 1,786 | 2.0% |
| ‘19.10 | 1,563 | 8.8% | 1,689 | -5.4% |
| ‘20.4 | 1,561 | -0.1% | 1,627 | -3.7% |
| ‘20.10 | 1,429 | -8.5% | 1,506 | -7.4% |
| ‘21.4 | 1,247 | -12.7% | 1,408 | -6.5% |
| ‘21.10（予） | 1,260 | – | ||
| ‘22.4（予） | 1,260 | – |
公募増資（PO）・第三者割当増資履歴
利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。
上場からの公募増資、第三者割当増資の履歴は下記のとおりです。
2020年4月期には42億円を調達して、96億円で3物件を取得しています。
沿革
| 2015年12月 | イデラリート投資法人設立 |
| 2016年9月 | 投資法人みらいへ商号変更 |
| 2016年12月 | 東京証券取引所に上場 |
| 2019年7月 | さくら総合リート投資法人と合併に関する基本合意書締結 |
| 2019年8月 | さくら総合リート投資法人と合併契約締結 |
| 2019年11月 | 条件未成就のため、さくら総合リート投資法人との合併契約終了 |
2019年7月、スターアジア不動産投資法人（3486）から合併提案を受けていたさくら総合リート投資法人のホワイトナイトとして、さくら総合リート投資法人と合併に関する基本合意書を締結し、翌8月には合併契約を締結しました。
しかし、8月30日のさくら総合リート投資法人の投資主総会でスターアジア不動産投資法人との合併提案が議決。
さらに、投資法人みらいとの合併議案は定数不足のため上程すらされず、合併の前提条件であるさくら総合リート投資法人の投資主総会の承認を得ることができなかったため、11月1日をもって合併契約は終了となりました。
ホワイトナイトとして名乗り出たにもかかわらず、スターアジアとの勝負に負けたという結果です。
投資主優待制度
4月末、10月末時点の投資主名簿に記載された投資主を対象に、対象ホテルに特別料金で宿泊可能です。
詳細は下記の投資法人みらいHPをご覧ください。
投資主優待制度｜投資法人みらいHP
投資法人みらいのまとめ
- 三井物産とイデラ キャピタルマネジメントがスポンサーの総合型J-REIT。
- スターアジアに負けた印象が非常に強い。
- ホームページの執行役員ご挨拶で腕組みしてる（腕組みの法則）。
