不動産会社のザイマックスがスポンサーの総合型J-REITです。
そんなザイマックス・リート投資法人について紹介します！
Contents
スポンサー・資産運用会社・格付
| スポンサー | ザイマックス |
| 資産運用会社 | ザイマックス不動産投資顧問 |
| 格付 | A- / 安定的（R&I） |
| 資産運用会社の株主 | 出資比率 |
|---|---|
| ザイマックス | 100％ |
ザイマックス・リート投資法人の特徴
ザイマックス・リート投資法人は、プロパティマネジメントで国内屈指の実績を有するザイマックスがスポンサーの総合型J-REIT。
ザイマックスは「不動産マネジメントのリーディングカンパニーの1社」と公言しています。
スポンサーグループの不動産マネジメントのノウハウが豊富なオフィス、商業施設、ホテルを重点投資対象としています。
資産規模は小さく、J-REIT全体で最小クラスです。
セイムボート出資として、投資口の5.0％をザイマックスが保有しています。
投資方針（ポートフォリオ構築方針）
用途
| 用途 | 割合 |
|---|---|
| オフィス 商業施設 ホテル | 80％以上 |
| その他 | 20％以下 |
オフィス、商業施設、ホテルをメインアセットとして80％以上、メインアセット以外をその他アセットとして20％以下の割合で投資する方針です。
2022年8月31日時点のポートフォリオは、オフィスが58.3％、商業施設が29.5％、ホテルが10.1％、その他が2.1％となっています。
投資エリア
投資エリアの数値目標は定めていません。
2022年8月31日時点のポートフォリオは、都心8区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、豊島区、台東区、品川区）が36.8％、東京経済圏（都心8区を除く東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）が32.3％、政令指定都市が23.4％、その他が7.5％となっています。
資産規模・1口当たりNAV推移
上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。
上場からの資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。
| 決算期 | 資産規模（億円） | 1口当たりNAV（円） | 増減率 |
|---|---|---|---|
| ‘18.8 | 330 | 138,263 | – |
| ‘19.2 | 330 | 140,479 | 1.6% |
| ‘19.8 | 330 | 145,261 | 3.4% |
| ‘20.2 | 330 | 145,812 | 0.4% |
| ‘20.8 | 330 | 144,643 | -0.8% |
| ‘21.2 | 341 | 145,417 | 0.5% |
| ‘21.8 | 353 | 145,749 | 0.2% |
| ‘22.2 | 372 | 145,046 | -0.5% |
| ‘22.8 | 434 | 143,867 | -0.8% |
1口当たり分配金・1口当たりFFO推移
上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。
上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。
| 決算期 | 1口当たり分配金（円） | 増減率 | 1口当たりFFO（円） | 増減率 |
|---|---|---|---|---|
| ‘18.8 | 2,610 | – | 3,164 | – |
| ‘19.2 | 3,596 | 37.8% | 4,126 | 30.4% |
| ‘19.8 | 3,052 | -15.1% | 3,596 | -12.8% |
| ‘20.2 | 3,007 | -1.5% | 3,565 | -0.9% |
| ‘20.8 | 3,242 | 7.8% | 3,820 | 7.2% |
| ‘21.2 | 2,911 | -10.2% | 3,514 | -8.0% |
| ‘21.8 | 2,900 | -0.4% | 3,513 | 0.0% |
| ‘22.2 | 3,896 | 34.3% | 3,549 | 1.0% |
| ‘22.8 | 4,019 | 3.2% | 3,749 | 5.6% |
| ‘23.2（予） | 3,120 | – | ||
| ‘23.8（予） | 3,058 | – |
2022年2月期と8月期は不動産売却益があったため、FFOを超える分配金を出しています。
公募増資（PO）・第三者割当増資履歴
利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。
2022年8月期に上場して初めての公募増資を行い、27億円を調達して、借入金とあわせて76億円で3物件を取得しています。
沿革
| 2017年9月 | ザイマックス・リート投資法人設立 |
| 2018年2月 | 東京証券取引所に上場 |
ザイマックス・リート投資法人のまとめ
- PM受託実績豊富なザイマックスがスポンサーの総合型J-REIT。
- その実績を活かした内部成長に期待。
- 外部成長は…、厳しい印象。
