みずほフィナンシャルグループ（8411）傘下のみずほ信託銀行がスポンサーのオフィス主体型J-REITです。
そんなOneリート投資法人について紹介します！
Contents
スポンサー・資産運用会社・格付
| スポンサー | みずほ信託銀行 |
| 資産運用会社 | みずほリートマネジメント |
| 格付 | A+ / 安定的（JCR） |
| 資産運用会社の株主 | 出資比率 |
|---|---|
| みずほリアルティOne | 100％ |
Oneリート投資法人の特徴
完全子会社のみずほリアルティOneを通して、みずほ信託銀行がスポンサーのオフィスビル主体型J-REITです。
延べ床面積3,300㎡～33,000㎡のミドルサイズオフィスへの重点投資を掲げています。
ミドルサイズオフィスは物件数が豊富で、それによって流動性が高いこと、他の規模のオフィスビルに比べて賃料の変動が小さく安定していることが利点とのことです。
また、物件のスペックに一定の基準を設け、それを満たす物件に「ONEST（オネスト）」のブランド名を冠しています。
セイムボート出資として、みずほリアルティOneが投資口の9.39％を保有しています。
投資方針（ポートフォリオ構築方針）
用途
| 用途 | 割合 |
|---|---|
| オフィスビル | 90％以上 |
| その他の用途 | 10％以下 |
オフィスビルに90％以上、その他の用途に10％以下で投資する方針です。
2021年9月24日時点のポートフォリオは、オフィスビルが100％となっています。
投資エリア
| 投資エリア | 割合 |
|---|---|
| 東京経済圏 | 70％以上 |
| 地方政令指定都市等 | 30％以下 |
東京経済圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）へ70％以上、地方政令指定都市等へ30％以下の割合で投資する方針です。
投資エリアについては、「人口の集積度」に着目した重点投資対象エリアを設けていて、立地にこだわった投資を目指しています。
2021年9月24日時点のポートフォリオは、東京経済圏が68.4％、地方政令指定都市等が31.6％となっています。
資産規模・1口当たりNAV推移
上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。
直近10期（5年）の資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。
| 決算期 | 資産規模（億円） | 1口当たりNAV（円） | 増減率 |
|---|---|---|---|
| ‘17.2 | 893 | 249,000 | -2.0% |
| ‘17.8 | 893 | 256,000 | 2.8% |
| ‘18.2 | 808 | 259,000 | 1.2% |
| ‘18.8 | 803 | 264,000 | 1.9% |
| ‘19.2 | 1,022 | 268,000 | 1.5% |
| ‘19.8 | 1,022 | 273,000 | 1.9% |
| ‘20.2 | 1,035 | 282,000 | 3.3% |
| ‘20.8 | 1,022 | 282,000 | 0.0% |
| ‘21.2 | 1,022 | 284,000 | 0.7% |
| ‘21.8 | 1,042 | 277,000 | -2.5% |
資産規模2,000億円を中期的目標としています。
1口当たり分配金・1口当たりFFO推移
上場からの1口当たり分配金の推移は下のグラフのとおりです。
なお、Oneリート投資法人は1口当たりFFOを公表していません。
直近10期（5年）の1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。
| 決算期 | 1口当たり分配金（円） | 増減率 |
|---|---|---|
| ‘17.2 | 5,813 | 0.7% |
| ‘17.8 | 5,948 | 2.3% |
| ‘18.2 | 8,027 | 35.0% |
| ‘18.8 | 6,955 | -13.4% |
| ‘19.2 | 6,999 | 0.6% |
| ‘19.8 | 7,062 | 0.9% |
| ‘20.2 | 7,889 | 11.7% |
| ‘20.8 | 7,994 | 1.3% |
| ‘21.2 | 7,605 | -4.9% |
| ‘21.8 | 7,546 | -0.8% |
| ‘22.2（予） | 7,190 | |
| ‘22.8（予） | 7,120 |
公募増資（PO）・第三者割当増資履歴
利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。
上場からの公募増資、第三者割当増資の履歴は下記のとおりです。
沿革
| 2013年6月 | SIA不動産投資法人設立 |
| 2013年10月 | 東京証券取引所に上場 |
| 2015年12月 | スポンサーがエートスからみずほ信託銀行に |
| 2017年6月 | Oneリート投資法人に商号変更 |
上場時のスポンサーは、シンプレクス・インベストメント・アドバイザーズで、米国のエートス・グループ傘下でした。
かつて、エートスはMCUBS MidCity投資法人（3227）のスポンサーでもありました。
2015年にエートスがSIAグループの株式をヒューリック（3003）に譲渡し、REIT関係会社はさらにヒューリックからみずほ信託銀行に譲渡されました。
2017年5月には、「Aクラス及びBクラスのオフィスビルと都市型商業施設を中心」とした投資方針から、「ミドルサイズのオフィスビルを重点投資対象」とする投資方針に変更。
翌月の6月には商号をOneリート投資法人に変更、同年10月には資産運用会社の商号もみずほリートマネジメントに変更して、「Oneみずほ」の形になりました。
