総合商社の伊藤忠商事（8001）がメインスポンサーの物流施設主体型J-REITです。
そんなアドバンス・ロジスティクス投資法人について紹介します！
Contents
スポンサー・資産運用会社・格付
| スポンサー | 伊藤忠商事 伊藤忠都市開発 |
| 資産運用会社 | 伊藤忠リート・マネジメント |
| 格付 | AA- / 安定的（JCR） |
| 資産運用会社の株主 | 出資比率 |
|---|---|
| 伊藤忠商事 | 80％ |
| 伊藤忠都市開発 | 20％ |
アドバンス・ロジスティクス投資法人の特徴
総合商社の伊藤忠商事がメインスポンサー、その子会社の伊藤忠都市開発がサブスポンサーの物流施設主体型J-REIT。
伊藤忠が開発する物流施設ブランド「アイミッションパーク（i Missions Park）」へ投資しています。
幹線道路へのアクセスや従業員の通勤利便性などを考慮した立地を厳選して投資する方針です。
資産規模は大きくなく、まだまだこれからといった感じのJ-REITです。
セイムボート出資として、伊藤忠商事が投資口の5.6％を保有しています。
投資方針（ポートフォリオ構築方針）
用途
| 用途 | 割合 |
|---|---|
| 物流不動産 | 80％以上 |
| その他不動産 | 20％以下 |
物流不動産に80％以上、その他不動産に20％以下で投資する方針です。
2022年10月19日時点のポートフォリオは、物流不動産が100％となっています。
投資エリア
| 投資エリア | 割合 |
|---|---|
| 関東エリア 関西エリア | 70％以上 |
| その他エリア | 30％以下 |
関東エリア（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県）と関西エリア（大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、滋賀県）にあわせて70％以上、その他エリアに30％以下の割合で投資する方針です。
2022年10月19日時点のポートフォリオは、関東エリアが100％となっています。
資産規模・1口当たりNAV推移
上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。
上場からの資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。
| 決算期 | 資産規模（億円） | 1口当たりNAV（円） | 増減率 |
|---|---|---|---|
| ‘19.1 | 538 | 109,848 | – |
| ‘19.7 | 588 | 113,026 | 2.9% |
| ‘20.1 | 588 | 116,026 | 2.7% |
| ‘20.7 | 841 | 118,511 | 2.1% |
| ‘21.1 | 981 | 126,473 | 6.7% |
| ‘21.7 | 1,114 | 132,085 | 4.4% |
| ‘22.1 | 1,114 | 137,944 | 4.4% |
| ‘22.7 | 1,114 | 143,911 | 4.3% |
資産規模の当面の目標を2,000億円としています。
1口当たり分配金・1口当たりFFO推移
上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。
上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOは下記のとおりです。
| 決算期 | 1口当たり分配金（円） | 増減率 | 1口当たりFFO（円） | 増減率 |
|---|---|---|---|---|
| ‘19.1 | 1,729 | – | 2,425 | – |
| ‘19.7 | 2,311 | 33.7% | 3,302 | 36.2% |
| ‘20.1 | 2,395 | 3.6% | 3,421 | 3.6% |
| ‘20.7 | 2,425 | 1.3% | 3,465 | 1.3% |
| ‘21.1 | 2,517 | 3.8% | 3,144 | -9.3% |
| ‘21.7 | 2,492 | -1.0% | 3,558 | 13.2% |
| ‘22.1 | 2,755 | 10.6% | 3,688 | 3.7% |
| ‘22.7 | 2,715 | -1.5% | 3,648 | -1.1% |
| ‘23.2（予） | 3,239 | – | ||
| ‘23.8（予） | 2,806 | – |
減価償却費の30％を目処に、利益超過分配を継続的に行う方針です。
公募増資（PO）・第三者割当増資履歴
利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。
上場からの公募増資、第三者割当増資の履歴は下記のとおりです。
直近の2023年2月期には95億円を調達して、借入金とあわせて218億円で1物件を取得しています。
沿革
| 2018年5月 | 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人設立 |
| 2018年9月 | 東京証券取引所に上場 |
| 2022年6月 | アドバンス・ロジスティクス投資法人に商号変更 |
| 2024年11月 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人（3471）に吸収合併 |
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人（3471）に吸収合併
2024年8月5日、「三井不動産ロジスティクスパーク投資法人及びアドバンス・ロジスティクス投資法人の合併契約締結に関するお知らせ」が発表されました。
両投資法人ともに、主な投資対象である先進的物流施設の期待利回りが低いこと、金利上昇懸念等を背景としたJ-REIT市況の悪化から、公募増資を通じた大規模な物件取得機会が限定的という課題がありました。
これらの課題に対して、「資産規模拡大によるマーケットプレゼンスの向上」、「ポートフォリオ分散の進展による安定性向上」、「総合デベロッパーと総合商社のダブルスポンサー体制の構築」を図るため合併することになりました。
あわせて、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人の資産運用会社である三井不動産ロジスティクスリートマネジメントが、アドバンス・ロジスティクス投資法人の資産運用会社である伊藤忠リート・マネジメントのアドバンス・ロジスティクス投資法人から受託する物流施設等に係る資産運用に関する事業を承継する吸収分割を行うことも決定しました。
この吸収分割により、三井不動産ロジスティクスリートマネジメントの株主構成は三井不動産が77％、伊藤忠リート・マネジメントが23％になります。
アドバンス・ロジスティクス投資法人のまとめ
- 伊藤忠商事と伊藤忠都市開発がスポンサーの物流施設主体型J-REIT。
- 資産規模は大きくなく、物流J-REITの中では最下位争い。
- アドバンス・レジデンス投資法人（3269）で成功しているスポンサーのこれからに期待。
