物流不動産に特化したデベロッパーのシーアールイー（3458）がスポンサーの物流施設特化型J-REITです。
そんなCREロジスティクスファンド投資法人について紹介します！
Contents
スポンサー・資産運用会社・格付
| スポンサー | シーアールイー |
| 資産運用会社 | ＣＲＥリートアドバイザーズ |
| 格付 | A+ / 安定的（JCR） A / 安定的（R&I） |
| 資産運用会社の株主 | 出資比率 |
|---|---|
| シーアールイー | 100％ |
CREロジスティクスファンド投資法人の特徴
CREロジスティクスファンド投資法人は、シーアールイーがスポンサーの物流施設特化型J-REIT。
セイムボート出資として、シーアールイーは投資口の4.1％を保有しています。
シーアールイーは物流不動産に特化して開発、マスターリース、プロパティマネジメント、リーシングなどを物流不動産に関連したサービスを幅広く扱う不動産会社です。
物流施設特化型クラウドファンディング「CRE Funding」も運用しています。シーアールイーはスポンサーとして、当投資法人でもパイプラインサポート、ウェアハウジング機能の提供、リーシングサポート業務やプロパティマネジメント業務の提供、マスターリースなど、物流不動産専業デベロッパーとしての総合的なサポートを行います。
シーアールイーが開発した物流施設ブランド「ロジスクエア（LogiSquare）」に重点を置いたポートフォリオを掲げています。
他の物流J-REITのような大規模なランプウェイ型ではなく、「ボックス型」「低層型」といった中小規模の物件が中心のポートフォリオです。
また、マルチテナントよりもシングルテナントの物件が多いこともCREロジスティクスファンド投資法人の特徴です。
テナントとは固定賃料の定期借家契約でキャッシュフローの安定化につながります。
投資方針
用途
| 用途 | 割合 |
|---|---|
| 物流施設 | 100％ |
物流施設特化型のため、100％物流施設に投資します。
投資基準として、物件規模が延床面積5,000㎡以上、築年数が30年以内の物件と定めています。
投資エリア
| 投資エリア | 割合 |
|---|---|
| 首都圏及び関西圏 | 80％以上 |
| その他 | 20％以下 |
首都圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、栃木県、群馬県、山梨県）及び関西圏（大阪府、京都府、兵庫県、滋賀県、奈良県、和歌山県）に80%以上、その他のエリアに20％以下で投資する方針です。
2022年9月22日時点のポートフォリオは、首都圏が97.9％、その他が2.1％となっています。
資産規模・1口当たりNAV推移
上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。
上場からの資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。
| 決算期 | 資産規模（億円） | 1口当たりNAV（円） | 増減率 |
|---|---|---|---|
| ‘18.6 | 477 | 114,936 | – |
| ‘18.12 | 477 | 117,317 | 2.1% |
| ‘19.6 | 477 | 118,187 | 0.7% |
| ‘19.12 | 541 | 122,212 | 3.4% |
| ‘20.6 | 736 | 129,286 | 5.8% |
| ‘20.12 | 915 | 137,499 | 6.4% |
| ‘21.6 | 1,123 | 143,278 | 4.2% |
2018年8月に「上場から2～3年後に資産規模1,000億円」を中期目標として「早期達成にはこだわらない」としていましたが、2021年の公募増資と物件取得で資産規模1,000億円を達成しました。
1口当たり分配金推移
上場からの1口当たり分配金の推移は下のグラフのとおりです。
なお、 CREロジスティクスファンド投資法人はFFOを公表していません。
上場からの1口当たり分配金は下記のとおりです。
| 決算期 | 1口当たり分配金（円） | 増減率 |
|---|---|---|
| ‘18.6 | 2,585 | 1.8% |
| ‘18.12 | 3,351 | 29.6% |
| ‘19.6 | 2,952 | -11.9% |
| ‘19.12 | 3,012 | 2.0% |
| ‘20.6 | 3,086 | 2.5% |
| ‘20.12 | 3,392 | 9.9% |
| ‘21.6 | 3,398 | 0.2% |
| ‘20.12（予） | 3,504 | |
| ‘22.6（予） | 3,529 |
減価償却費の割合が他の用途に比べて高いことから、減価償却費の30％に相当する金額を目途に利益超過分配を行う方針です。
公募増資（PO）・第三者割当増資履歴
利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。
上場からの公募増資、第三者割当増資の履歴は下記のとおりです。
2019年12月期以降は毎期公募増資を行っており、「上場から2～3年後に資産規模1,000億円」の中期目標達成につながっています。
沿革
| 2016年5月 | CREロジスティクスファンド投資法人設立 |
| 2018年2月 | 東京証券取引所に上場 |
CREロジスティクスファンド投資法人のまとめ
- 近年需要が高まっている物流施設に特化したJ-REITで安定した運用ができている。
- 資産規模はまだ小さいが、物流不動産に関して50年以上の実績があるスポンサーの力で今後に期待。
