J-REIT

三菱地所物流リート投資法人(3481)の特徴・投資方針・実績を紹介!

三菱地所物流リート投資法人は国内最大級の総合デベロッパー、三菱地所がスポンサーの物流施設主体型J-REITです。

そんな日本ビルファンド投資法人について紹介します!

スポンサー・資産運用会社・格付

スポンサー三菱地所
資産運用会社三菱地所投資顧問
格付AA- / 安定的(JCR)
資産運用会社の株主出資比率
三菱地所100%

三菱地所物流リート投資法人の特徴

総合デベロッパーの三菱地所がスポンサーの物流施設主体型J-REIT。

三菱地所が開発する「ロジクロス(Logicross)」と第三者から取得する「MJロジパーク(MJ Logipark)」の2つのブランドを展開しています。

また、ラサール不動産投資顧問と共同開発も行っており、ラサールの物流施設ブランド「ロジポート(LOGIPORT)」もポートフォリオに組み入れられています。

物件タイプ別に見るとマルチテナント型が約8割を占めています。

物流施設だけでなく、工場、研究開発施設、データセンターなどの「物流施設に関連し又は親和性のある不動産」にも投資する方針です。

投資エリアは、首都圏、近畿圏及び中部圏の三大都市圏を中心に「消費者立地」及び「産業立地」を繋ぐ物流網の結節点へ重点投資するとしています。

セイムボート出資として、スポンサーの三菱地所が投資口の4.07%を保有しています。

投資方針(ポートフォリオ構築方針)

用途

用途割合
物流施設80%以上
その他20%以下

物流施設に80%以上、その他の研究開発施設及びデータセンター等の産業用不動産に20%以下の割合で投資する方針です。

2020年9月1日時点のポートフォリオは、物流施設が96.1%、その他が3.9%となっています。

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投資エリア

投資エリア割合
首都圏50%以上
その他エリア50%以下

投資エリアは首都圏(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県)に50%以上、その他のエリアに50%以下の割合で投資する方針です。

2020年9月1日時点のポートフォリオは、首都圏が46.5%、近畿圏や中部圏などのその他のエリアが53.5%となっています。

資産規模・1口当たりNAV推移

上場からの資産規模と1口当たりNAVの推移は下のグラフのとおりです。

まだ上場して間もないですが、しっかりと資産規模を拡大しています。

三菱地所物流リート投資法人(3481)資産規模、1株当たりNAV推移

「1口当たりNAV」とは

NAVはNet Asset Valueの略で、含み損益を反映させた時価の純資産のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりNAVです。
また、投資口価格を1口当たりNAVで割ったものをNAV倍率と言い、株式のPBRに相当します。

上場からの資産規模と1口当たりNAVは下記のとおりです。

決算期資産規模(億円)1口当たりNAV(円)増減率
‘17.854266,775
‘18.2708269,1270.9%
‘18.8708269,2170.0%
‘19.2832270,0160.3%
‘19.8832275,2361.9%
‘20.21,137293,1336.5%
‘20.81,137298,0321.7%

目先の資産規模を目標2,000億円、中長期目標として資産規模3,000億円とし、更なる資産規模の拡大を目指すとしています。

1口当たり分配金・1口当たりAFFO推移

上場からの1口当たり分配金と1口当たりFFOの推移は下のグラフのとおりです。

三菱地所物流リート投資法人では、他のJ-REITと違ってFFOではなくAFFOを開示しているため、1口当たりAFFOを掲載しています。

三菱地所物流リート投資法人(3481)資産規模、1株当たり配当金、1株当たりAFFO推移

「1口当たりFFO」とは

FFOはFunds From Operationの略で、当期純利益から不動産売却損益を差し引き、減価償却費を足したもので、賃貸収入からどれだけのキャッシュが得られたかを表す指標のこと。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりFFOです。
また、また、投資口価格を1口当たりFFOで割ったものをFFO倍率と言い、株式のPERに相当します。

「1口当たりAFFO」とは

AFFOはAdjusted Funds From Operationの略で、FFOから経常的な管理・修繕コストと借入金元本返済額差し引いたもの。これを発行済投資口数で割ったものが1口当たりAFFOです。

上場からの1口当たり分配金と1口当たりAFFOは下記のとおりです。

決算期1口当たり分配金(円)増減率1口当たりAFFO(円)増減率
‘17.85,441
‘18.25,5802.6%
‘18.85,292-5.2%6,425
‘19.25,4923.8%6,5542.0%
‘19.85,5240.6%6,7002.2%
‘20.25,9076.9%7,1126.1%
‘20.86,0031.6%7,2401.8%
‘21.2(予)6,520
‘21.8(予)6,685
‘22.2(予)7,099

減価償却費の30%相当額を利益超過分配金額の目途に、原則として毎期継続的に利益超過分配を実施する方針です。

公募増資(PO)履歴

利益のほとんどを分配するJ-REITにとって、増資は成長するための重要なエンジンになります。

上場からの公募増資の履歴は下記のとおりです。

三菱地所物流リート投資法人(3481)公募増資履歴

上場後からコンスタントに公募増資を行っていて、2021年8月期では160億円を調達し、合計282億円で5物件を取得しています。

沿革

2016年7月三菱地所物流リート投資法人設立
2017年9月東京証券取引所に上場

三菱地所物流リート投資法人のまとめ

  • スポンサーは国内屈指の不動産会社、三菱地所で問題なし。
  • 公募増資を積極的に行っていて、資産規模の拡大ができていて、分配金も安定している。
  • 資産規模はまだ小さいが、スポンサーの三菱地所に期待。

こんな感じです!皆さんの参考になればと思います。

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