J-REITは、投資家から集めた資金で不動産を運用して収益を分配する「不動産投資信託」という金融商品です。
不動産投資信託「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとって「REIT（リート）」、日本で上場しているものに日本「Japan」の頭文字をくっつけて「J-REIT（ジェイリート）」と呼んでいます。
今回はJ-REITの仕組み、現物不動産投資と比べたメリット・デメリット、種類について紹介します！
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J-REITの仕組み
J-REITの仕組みを図にすると下記のようになります。
投資家は投資法人に投資して投資主となり、投資法人は不動産に投資します。
ここで登場する投資法人がJ-REITです。
不動産を運用することによって得られた資金をもとに、投資法人は投資主である投資家へ分配金を支払います。
不動産の運用ですが、投資法人は資産運用会社へ外部委託をする仕組みとなっています。
どの物件を買うか、またはどの物件を売るかなどの重要な業務を委託されています。
そして、この資産運用会社に出資して株主となっているのがスポンサーです。
スポンサーは大手不動産会社や総合商社、金融機関など様々ですが、J-REITにとって非常に重要な存在になります。
どの物件を買うのか、どの物件を売るのか、物件のバリューアップはどうするのか、入居者・テナントを遅滞なく誘致できるのか等々。
今後成長できるのか、それとも堕ちていくのか、スポンサーの働き次第で決まると言っても過言ではありません。
現物不動産投資と比較したメリット
少額投資が可能
現物不動産投資では、アパート1棟を買うには数千万円から数億円が必要になります。
融資を受けて買うにしても数百万円はかかるでしょう。
それに対して、J-REITでは数万円から数十万円で購入でき、比較的少額から不動産アセットへの投資ができます。
手間がかからない
現物不動産投資では物件を購入して終わりではなく、大家として不動産の管理・運営をしていかなければなりません。
物件の修繕や空室、滞納者の対応など、不動産賃貸業としての労力が求められます。
それに対して、J-REITでは買ったら後は保有するだけで、不動産の管理・運営はすべてお任せです。
流動性が高い
流動性が高いことがJ-REITの一番のメリットだと思います。
現物不動産は売りたいと思ったときにすぐに売ることができません。
それに対して、J-REITは証券取引所に上場していて証券を市場で売買するため、市場が開いているときは簡単に売買することが可能です。
現物不動産投資と比較したデメリット
価格が日々変化する
これはメリットと表裏一体で、上場しているので「また今日も下がった…」などと価格が目に見えて変化します。
現物不動産も価格は変動しますが、常に値段がついているわけではないので、値動きに一喜一憂することがありません。
レバレッジが効かない
銀行などの金融機関から借入をして物件を購入できることが現物不動産投資の最大のメリットです。
数億円する物件でも全額を手持ち資金で賄う必要がないので、効率的な投資が可能です。
J-REITでも信用取引でレバレッジを効かせることもできますが約3倍までで、現物不動産投資に比べると効率は下がります。
また、J-REITは基本的に分配金目的で投資するので、信用取引の場合だと分配金ではなく配当落調整金となってしまい、貰える金額が少なくなるうえに、配当所得ではなく雑所得となります。
なので、一般的には現物投資することになり、レバレッジは効きません。
不動産の用途
さて、ここからはJ-REITが投資対象とする不動産の用途について紹介します。
それぞれの用途によって特徴が異なってきます。
オフィス
J-REITのメインとなっている用途です。
好景気の時は需要が増えますが、不景気になると需要が減るといったように、景気の影響を受けやすいのが特徴です。
住宅
マンションなどの賃貸住宅で、景気の影響を比較的受けにくく、J-REITの中では安定した用途になります。
商業施設
都心の一等地にある商業ビルから郊外のショッピングモールまで、商業施設の中でもいくつか種類があります。
商業施設の種類にもよりますが、オフィスと同じく、景気の影響を受けやすい用途です。
物流施設
ネット通販の拡大を受けて需要が高まっているのが物流施設です。
インターネットショッピングの普及などによる旺盛な需要から、比較的安定した用途とされています。
ホテル
ホテルや旅館などの宿泊施設です。
他の用途に比べて、テナントの売上に応じて賃料が増減する変動賃料の割合が高いことが特徴です。
その他
有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅などのヘルスケア施設や、工場・研究開発施設など、上記以外にも多彩な用途があります。
J-REITの種類
J-REITには1つの用途に特化したもの、1つの用途を主体に他の用途にも投資するもの、2つの用途を組み合わせたもの、3つ以上の用途に投資するものの4つの種類があります。
特化型
1つの用途に限定して投資するJ-REITです。
例えば、日本ビルファンド投資法人（8951）はオフィスに特化、日本プロロジスリート投資法人（3283）は物流施設に特化して投資しています。
1つの用途に特化しているので、良くも悪くも用途の特徴が顕著に表れるのがこの特化型になります。
主体型
1つだけではなく複数の用途に投資するけれども、1つの用途がポートフォリオの大部分を占めるJ-REITが主体型です。
例えば、ジャパンエクセレント投資法人（8987）のように、オフィスの投資比率を90％以上として、10％以下で他の用途にも投資するというものです。
1つの用途だけでなく複数の用途を組み合わせるので、特化型よりも分散投資が可能です。
分散投資とは言え、主体となる用途の影響を大きく受けます。
複合型
2種類の用途に大きな偏りなく投資するのが複合型です。
平和不動産リート投資法人（8966）は、オフィスと住宅に投資する複合型のJ-REITです。
景気の影響を受けやすいオフィスと景気の影響を受けにくい住宅を組み合わせることで、ポートフォリオの安定を図っています。
総合型
3種類以上の用途に大きく偏ることなる投資しているのが総合型になります。
この総合型がJ-REITの中で一番多いです。
どの用途にどの程度を投資するのかは投資法人によって様々です。
投資法人の考えによって分散投資がされているので、総合型が一番リスクを分散した形態になります。
